Na nurtujące Państwa pytania dotyczące nieruchomości oraz sprawy związane z nieruchomościami, odpowiada Janusz Gajda.
Co się dzieje z domem, jeżeli ktoś straci pracę i przestaje spłacać pożyczkę?
Stefan O. – Elmwood Park
Drogi Panie Stefanie, przed wszystkim to nie życzę nikomu, aby znalazł się w tak trudnej sytuacji finansowej, aby nie spłacać zaciągniętej w banku pożyczki, ale jeżeli już ktoś z przyczyn od niego niezależnych popadnie w kłopoty finansowe (utrata pracy, choroba, śmierć w rodzinie, rozwód, itp.) to ma do dyspozycji kilka opcji, w zależności od tego, czy zależy mu, aby zatrzymać dom lub nie. Pierwsza opcja polegająca na próbie przefinansowania pożyczki lub jej modyfikacji jest najbardziej korzystna dla pożyczkobiorcy, bo pozwala mu zatrzymać nieruchomość. Przefinansowanie pożyczki (obniżenie oprocentowania) lub jej modyfikacja (zmiana warunków pożyczki), jest prawie niemożliwa, gdy mieliśmy spóźnienia ze spłatą naszych miesięcznych zobowiązań, a w ogóle niemożliwa, gdy zalegamy ze spłatami przez kilka miesięcy. Związane jest to najczęściej z drastycznym obniżeniem naszej punktacji kredytowej. Kolejna opcja, która może również pomóc w zatrzymaniu domu, gdy nie stać nas na spłatę miesięcznych rat, to znalezienie lokatora, który byłby gotów wynająć naszą nieruchomość (lub jej cześć) i w ten sposób spłacał lub partycypował w spłacaniu naszych miesięcznych rat. Oczywiście w przypadku wynajęcia, musimy sobie znaleźć lokum zastępcze, często mniej komfortowe i za przystępną cenę. Niestety pozostałe opcje prowadzą do permanentnej utraty domu i są to „short sale” oraz „foreclosure”. „Short Sale”, czyli “sprzedaż ze stratą“ jest to sprzedaż nieruchomości poniżej wartości zaciągniętej pożyczki. Decyzja banku o sprzedaży zadłużonej nieruchomości z niewielką stratą (choć niejednokrotnie nawet do 20-25%) jest “lepszym złem” niż pogrążanie nieruchomości w jeszcze większym zadłużeniu. Dochodzi do kompromisu, w którym obie strony, czyli bank i właściciel domu wyrażają zgodę na “Short Sale”. Umożliwia to zatrzymanie procesu “foreclosure” (odebranie domu przez bank), który jest długotrwałym procesem prawnym i bardzo kosztownym dla banku. Poza tym w wyniku „foreclosure” bank zwykle traci o wiele więcej pieniędzy, bo zmuszony jest sprzedać dom na publicznej aukcji, często za cenę niższą niż ta, którą mogłby uzyskać jako „short sale”. Z tego też powodu banki zwykle oddają niesprzedane na publicznej aukcji domy w ręce profesjonalnych agencji nieruchomości, które wystawiają je na sprzedaż jako tzw. REO (real estate owned - własność bankowa).
W ubiegłym roku moje podatki za dom poszły kilkaset dolarów do góry. Czy jest szansa na odwołanie od takiej decyzji i obniżenie podatku?
Beata O. – E. Rutherford
Szanowna Pani Beato, oczywiście, że jest szansa, aby się odwołać od takiej decyzji i nawet trzeba próbować, bo można tylko zyskać. Problem, który Pani poruszyła dotyczy wszystkich właścicieli domów i ma wiele aspektów. Jak powiedział Benjamin Franklin: „Nic w życiu nie jest pewne oprócz śmierci i podatków”, wiec nie ważne gdzie w USA mieszkamy – musimy płacić podatki. Niestety, wielu właścicieli domów w stanie New Jersey narzeka na wysokie podatki, jakie muszą płacić od swoich domów. Nie dzieje się tak bez przyczyny, wszak New Jersey ma niechlubną opinie stanu o najwyższych podatkach od nieruchomości w całym kraju. Procentowy współczynnik wysokości podatków płaconych od przeciętnej nieruchomości do oszacowanej wartości tej samej nieruchomości wynosi w New Jersey średnio 1.89%. Oznacza to, że co roku płacimy w postaci podatku od nieruchomości średnio ok. 1.89% oszacowanej wartości naszego domu. Dla porównania, w stanie Luisiana wartość tego współczynnika jest najniższa w kraju i wynosi 0.18%. To znaczy, że przeciętnie za dom tej samej wartości płacimy w Luisianie średnio 10-krotnie mniejszy podatek od nieruchomości, niż w New Jersey. Niestety, wszyscy do Luisiany się nie wyprowadzimy. Również w New Jersey wartość podatków od nieruchomości jest zróżnicowana w zależności od powiatu (county) i miasta, w którym mieszkamy. W powiecie Bergen takie miasta jak Carlstadt, East Rutherford, South Hackensack, czy Paramus tradycyjnie mają opinię miast o najniższych podatkach od nieruchomości. Niemniej jednak, każda podwyżka podatku to dodatkowy wydatek w naszym domowym budżecie bez względu na to, w jakim mieście posiadamy dom. Planując odwołanie (tzw. tax appeal hearing), trzeba pamiętać, że to my – właściciele domu, musimy udowodnić komisji podatkowej, że oszacowana wartość naszej nieruchomości (od tej sumy naliczany jest podatek) jest wyższa niż wartość rynkowa naszego domu. Z prawnego punktu widzenia, komisja podatkowa zakłada, że nasz dom jest oszacowany poprawnie i nie istnieje coś takiego jak bezpośrednie obniżenie samego podatku od nieruchomości. Można to uzyskać jedynie pośrednio poprzez obniżenie obecnej wartości szacunkowej naszego domu (current assessment). W tym celu, do 1-go kwietnia danego roku podatkowego, należy złożyć do komisji podatkowej specjalną aplikację, opłatę w wysokości $25 (dla domów do $500,000) i dodatkową dokumentację w postaci np. ostatnio sprzedanych domów w okolicy o cechach podobnych do naszej nieruchomości. W naszym biurze pomagamy klientom w tej procedurze.
Czy wystawienie tablicy FOR SALE jest obowiązkowe przy sprzedaży domu? Mój agent mnie do tego namawiał, ale ja nie chcę, żeby sąsiedzi wiedzieli.
Władysław K. – Passaic
Panie Władysławie, wprawdzie wystawienie tablicy „Na Sprzedaż” czyli FOR SALE nie jest obowiązkowe i nikt nie może Pana do tego zmusić, ale jest na pewno jednym z ważniejszych „narzędzi” jakie agenci nieruchomości stosują przy sprzedaży domu. Może Pan oczywiście odmówić wystawienia tablicy przed domem, ale niewątpliwie zaszkodzi to procesowi sprzedaży. Agent, który namawia Pana do wystawienia takiej tablicy z pewnością wie co robi. Kiedyś, gdy nie było MLS-ów (Multiple Listing Service) i dostępu do Internetu, tablica była nieodzownym elementem, wręcz atrybutem każdej sprzedaży. Dzisiaj straciła na znaczeniu, ale jak podają statystyki, liczba telefonów z tablic „Na sprzedaż” (FOR SALE), czy „Do wynajęcia”(FOR RENT) sięga w wielu przypadkach nawet do 60%. Oczywiście są to często klienci, którzy ”tylko chcą się dowiedzieć...” o cenę, ilość pokoi, wielkość działki, podatek, itp. Niezmiennym pozostaje fakt, że tablica FOR SALE informuje Pana otoczenie o zamiarach sprzedaży. Przyznam, że ze zdziwieniem podchodzę do Pana obaw dotyczących sąsiadów. Wcześniej czy później dowiedzą się o sprzedaży Pańskiego domu, a po zamknięciu transakcji będą się nawet mogli dowiedzieć za ile Pana dom się sprzedał, bo w dzisiejszych czasach są to publiczne informacje. Wystarczy wejść na stronę www.zillow.com i mamy wszystkie zamknięte transakcje jak na dłoni. Również w sekcji „Nieruchomości” tygodnika PLUS podajemy informacje o domach sprzedanych ostatnio w rożnych miastach stanu New Jersey i wiem z jak dużym zainteresowaniem śledzą ją czytelnicy. Z mojej wieloletniej praktyki i doświadczenia wynika, że tablica FOR SALE jest kolejnym elementem marketingowym w arsenale każdego agenta nieruchomości i może się niewątpliwie przyczynić do przyspieszenia sprzedaży poprzez znalezienie właściwego kupującego. Proszę wziąć pod uwagę, że Pana sąsiedzi mają rodziny, znajomych, a Ci mają kolejnych znajomych i krewnych. Często bywa tak, że wśród tej rzeszy ludzi znajdzie się ktoś, kto właśnie chciałby mieszkać w Pana okolicy, blisko Pańskich sąsiadów i chętnie kupiłby ten dom. W mojej praktyce zdarzało mi się to wielokrotnie. Z tego prostego powodu rekomenduję, aby zgodzić się na wystawienie tablicy i nie ograniczać procesu sprzedaży własnego domu. Tablica nie zaszkodzi, a może tylko pomóc.
Co to takiego „Deed in Lieu”?
Zygmunt z Elmwood Park
Szanowny Panie Zygmuncie, wielu właścicieli domów w obliczu zagrożenia utraty domu w procesie foreclosure, często dochodzi do wniosku, że „za wszelką cenę” nie warto dalej tego domu utrzymywać i w nim mieszkać. Następstwem tego jest zwykle podjęcie decyzji o sprzedaży domu, aby zapobiec foreclosure i jej negatywnym skutkom, szczególnie jej destrukcyjnemu i wieloletniemu wpływowi na historię kredytową. Jeżeli wartość rynkowa naszego domu jest wyższa niż wartość naszego zadłużenia hipotecznego, to sprawa jest dziecinnie prosta: wystarczy znaleźć odpowiedniego agenta nieruchomości i powierzyć mu sprzedaż naszego domu. Niestety, w przypadku gdy wartość rynkowa naszej nieruchomości jest niższa niż pożyczka, którą zaciągneliśmy na jej zakup, to zwykle mamy dwie opcje, aby uniknąć foreclosure: Short Sale (sprzedaż za zgodą banku, poniżej wartości zadłużenia) lub Deed in Lieu of Foreclosure, czyli w wolnym tłumaczeniu: dobrowolne przekazanie aktu własności w zamian za umorzenie pożyczki i odstąpienie przez bank od egzekucji procesu foreclosure. Obydwie opcje teoretycznie pozwalają na sprzedaż i pozbycie się domu bez konsekwencji finansowych w postaci tzw. „deficiency balance”, czyli finansowego obciążenia za anulowanie części naszej pożyczki hipotecznej. Oczywiste jest też, że w obydwu przypadkach należy udokumentować bankowi, że nasza sytuacja finansowa nie pozwala nam na dalszą spłatę zadłużenia i z przyczyn niezależnych od nas znaleźliśmy się w tarapatach finansowych, co w Ameryce tak poetycko, a zarazem dosadnie określa się powszechnie mianem „financially under water”, czyli finansowo pod powierzchnią wody. Wyrażając zgodę na „Deed in Lieu”, oddajemy dom bankowi przez dobrowolne przekazanie aktu własności. W zamian pożyczkodawca/bank umorzy naszą pożyczkę i zakończy istniejący proces foreclosure lub zaproponuje nie wszczynanie takiego postępowania, jeżeli nie zostało jeszcze zainicjowane. Często otrzymujemy również gwarancję, że po sprzedaży domu, bank zwolni nas od odpowiedzialności finansowej od kwoty wynikającej z różnicy między wartością naszej pożyczki, a kwoty uzyskanej przez bank ze sprzedaży. Zanim jednak bank zaakceptuje nasz akt własności, to najprawdopodobniej zażąda, abyśmy wystawili dom na sprzedaż (zwykle na okres 3-6 miesięcy). Jeżeli przyjmiemy ofertę w czasie tego okresu, to proszę pamiętać, że nie pokrywa ona ani prowizji od sprzedaży, ani obciążeń na hipotece, jak również kosztów podatkowych związanych z przekazaniem aktu własności czy kosztów obsługi prawnej. Jesteśmy natomiast zobligowani do płacenia ubezpieczenia, podatków od nieruchomości i utrzymania domu w dobrej kondycji.
Przestałam spłacać pożyczkę, czy mogę zatrzymać dom?
Maria D. – Clifton
Droga Pani Mario, przede wszystkim proszę przyjać wyrazy mojej sympatii, nie jest Pani jedyną osobą, która w dobie zachwiań ekonomicznych stała się ofiarą kryzysu finansowego. Nie życzę nikomu, aby znalazł się w tak trudnej sytuacji finansowej jak Pani, aby nie spłacać zaciągniętej w banku pożyczki. Niemniej jednak, jeżeli już ktoś z przyczyn od niego niezależnych popadnie w tarapaty finansowe (utrata pracy, choroba, śmierć w rodzinie, rozwód, itp.) to ma do dyspozycji kilka opcji, w zależności od tego, jak bardzo zależy mu na zatrzymaniu domu. Pierwsza opcja polegająca na próbie przefinansowania pożyczki lub jej modyfikacji jest najbardziej korzystna dla pożyczkobiorcy, bo pozwala mu zatrzymać nieruchomość. W tym celu należy rozmawiać bezpośrednio z instytucją finansową, która zajmuje się obsługą Pani pożyczki hipotecznej. Przefinansowanie (obniżenie oprocentowania) lub modyfikacja (zmiana warunków ustalonych przy closingu na bardziej korzystne), jest czesto utrudniona, gdy mieliśmy spóźnienia ze spłatą naszych miesięcznych zobowiązań, a prawie w ogóle niemożliwa, gdy zalegamy ze spłatami przez kilka miesięcy. Związane jest to najczęściej z drastycznym obniżeniem naszej punktacji kredytowej. Kolejna opcja, która może również pomóc w zatrzymaniu domu, gdy nie stać nas na spłatę miesięcznych rat, to znalezienie lokatora, który byłby gotów wynająć naszą nieruchomość (lub jej cześć) i w ten sposób spłacał lub partycypował w spłacaniu naszych miesięcznych rat. Niedogodnością w przypadku wynajęcia jest fakt, że niekiedy jesteśmy zmuszeni do zamieszkania w lokum zastępczym, często mniej komfortowym. Niestety, pozostałe opcje prowadzą zwykle do permanentnej utraty domu i są to „short sale” oraz „foreclosure”. „Short Sale”, czyli “sprzedaż ze stratą“ jest to sprzedaż nieruchomości poniżej wartości zaciągniętej pożyczki. Decyzja banku o sprzedaży zadłużonej nieruchomości z niewielką stratą (choć niejednokrotnie nawet do 15-20%) jest “lepszym złem”, niż pogrążanie nieruchomości w jeszcze większym zadłużeniu. Dochodzi do kompromisu, w którym obie strony, czyli bank i właściciel domu wyrażają zgodę na “Short Sale”. Umożliwia to zatrzymanie procesu “foreclosure” (odebranie domu przez bank), który jest długotrwałym procesem prawnym i mniej korzystnym dla banku. W wyniku „foreclosure” bank zwykle traci o wiele więcej pieniędzy, bo zmuszony jest sprzedać dom na publicznej aukcji, czesto za cenę niższą niż ta, którą mogłby uzyskać jako „short sale”. Z tego też powodu banki zwykle oddają niesprzedane na publicznej aukcji domy w ręce profesjonalnych agencji nieruchomości, które wystawiają je na sprzedaż jako tzw. REO (real estate owned - własność bankowa).
Janusz Gajda – Broker/Owner
Powyższy artykuł nie jest poradą prawną lub podatkową, a ma jedynie ogólny charakter informacyjny wynikający z wieloletniego doświadczenia. W sprawach wymagających porady prawnej lub podatkowej, proszę skontaktować się ze swoim adwokatem lub księgowym.
Kategoria: Porady > Nieruchomości
Data publikacji: 2019-01-28
