Zdecydowana większość osób nie jest absolutnie zorientowana w podstawowych kosztach zakupu, a wiadomo przecież, że każdy chciałby być zorientowany, jakie czekają go wydatki związane z zakupem domu.

Poniższe kwoty są przybliżone i mogą ulegać zmianie, w zależności od ceny zakupu i wartości domu oraz tego, czy dom jest jedno- lub też wielorodzinny.

1. Koszty prawnika i obsługi prawnej ($1,200-$1,600): Kiedy już znajdziemy dom i nasza oferta zostanie zaakceptowana przez sprzedającego, rozpoczyna się wtedy tzw. Attorney Review (kontrakt jest sprawdzany i weryfikowany przez prawników). Pierwszy koszt, który ponosimy to koszt obsługi prawnej. Opłata za usługę prawnika jest uiszczana dopiero przy transakcji “closingu”.
2. Inspekcja domu ($500 - $850): Podstawowa inspekcja domu obejmuje zwykle 3 elementy – generalne sprawdzenie stanu technicznego i strukturalnego naszego domu, inspekcja pod kątem obecności termitów oraz badanie stężenia radonu. Dodatkowe inspekcje można przeprowadzić na żądanie klienta:

A.Inspekcja na obecność pleśni i grzybów ($200-$600)

B.Inspekcja na obecność ołowiu w farbie na ścianach i framugach ($300-$500)

C.Test zbiornika olejowego oraz testy ziemi dookoła zbiornika ($500-$800)

D.Inspekcja na obecność zbiornika olejowego ($150-$200)

E.Inspekcja systemu kanalizacyjnego – ang. Septic ($200-$450)

Po inspekcji domu przechodzimy do kolejnego etapu, jakim jest uzyskanie pożyczki bankowej.

3. Opłaty związane z przyznaniem pożyczki hipotecznej: Otrzymanie pożyczki bankowej jest kolejnym i bardzo ważnym elementem, w całym procesie zakupu naszego domu. Jest to również proces składający się z kilku podstawowych faz, a co się z tym łączy, składa się na niego kilka podstawowych kosztów.

• Sprawdzenie historii kredytowej to pierwszy z elementów podczas ubiegania się o pożyczkę bankową, kiedy to sprawdzana jest nasza zdolność kredytowa ($25-$75)
• Aplikacja bankowa zawierająca nasze wszystkie dane osobowe, potrzebne do uzyskania pożyczki z banku ($350-$875)
• Wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę bankowego – tzw. appraisal report ($450-$1,200). Koszt wyceny uzależniony jest od tego czy jest to dom jedno-rodzinny, dwu- rodzinny, wielo-rodzinny czy też budynek komercyjny.
• Zatwierdzenie pożyczki (ang. Mortgage Commitment), cena waha się w zależności od banku, w którym udzielany jest kredyt ($0-$950)
• Zamrożenie oprocentowania pożyczki (ang. Lock of Mortgage Rate) lub jego przedłużenie w przypadku opóźnienia zamknięcia transakcji ($0-$800). Ta suma może się bardzo różnić w zależności od banku i kwoty pożyczki. Im wyższa suma pożyczki, tym wyższa opłata.
• Punkty obniżające oprocentowanie (ang. Discount Points). 1 punkt to 1 procent od sumy przyznanej przez bank pożyczki. Dla przykładu: przy pożyczce na sumę $200,000 – jeden punkt to $2,000.
• PMI (Private Mortgage Insurance) albo MI (Mortgage Insurance). Jest to dodatkowe ubezpieczenie pożyczki wymagane przez bank udzielający nam kredytu na zakup domu, kiedy całkowita zaliczka jest mniejsza niż 20 procent. W zależności od rodzaju pożyczki wysokość tego ubezpieczenia zwykle waha się od 0.3% do 1.15% od kwoty pożyczki w skali roku.

Mapka geodezyjna (ang. Homebuyer Survey) to mapka naszej przyszłej posesji z naniesionymi wszystkimi detalami. Przygotowana jest przez profesjonalnych geodetów poprzez oględziny i dokonanie pomiarów posesji, a płacimy za nią przy “closingu”. Na takiej mapce naniesione są nie tylko wymiary działki, dom i garaż, ale również zaznaczone są detale takie jak ogrodzenie, itp. Koszt: $500-$800. Mapka geodezyjna to bardzo ważny dokument wymagany przez instytucję finansową udzielającą pożyczki. Mapka nie tylko określa kartograficzne położenie naszej posesji, ale również czesto jest wymagana, kiedy staramy się o pozwolenie na remonty wokół domu, np. na poszerzenie podjazdu, instalację ogrodzenia czy murek oporowy. W trakcie zamawiania mapki geodezyjnej możemy dodatkowo zamówić zainstalowanie w rogach naszej działki, specjalnych metalowych prętów, tzw. markerów, oznaczających kontury naszej posesji. Koszt takich markerów to $150-$200 za sztukę czyli dodatkowo $600-$800 za komplet.

4. Ubezpieczenie aktu własności (ang. Title Insurance) to jeden z najważniejszych elementów, za który płacimy w trakcie zakupu naszego domu. Opłata ta pokrywa nie tylko ubezpieczenie aktu własności, ale również zawiera opłatę za tzw. Title Search czyli sprawdzenie przez firmę ubezpieczającą czy akt własności nabywanego domu nie ma zaległych i nieoczkiwanych obciążeń finansowych dokonanych przez poprzedniego właściciela domu. Kwota, którą płacimy przy “closingu” za ubezpieczenie aktu własności naliczana jest procentowo wg. odpowiednich tabel i waha się w zależności od ceny zakupu i wysokości pożyczki. Dla przykładu:

Cena sprzedaży $300,000 – pożyczka $285,000 – ubezpieczenie $1,710

Cena sprzedaży $300,000 – pożyczka $270,000 – ubezpieczenie $1,648

Cena sprzedaży $300,000 – pożyczka $240,000 – ubezpieczenie $1,520

Cena sprzedaży $400,000 – pożyczka $380,000 – ubezpieczenie $2,115

Cena sprzedaży $400,000 – pożyczka $360,000 – ubezpieczenie $2,030

Cena sprzedaży $400,000 – pożyczka $320,000 – ubezpieczenie $1,860

5. Ubezpieczenie domu ($600-$1,000 rocznie). Kolejnym nieodzownym elementem zakupu domu jest nabycie polisy ubezpieczeniowej. Koszt podstawowego ubezpieczenia wymaganego przez bank może się wahać w zależności od tego czy jest to dom 1-rodzinny czy 2-rodzinny. Polisy ubezpieczeniowe na domy wielo-rodzinne znacznie przekraczają koszt $1,000 rocznie. Bank udzielający nam pożyczki będzie najprawdopodobniej wymagał, aby polisa zawierała klauzulę o tzw. 100%-owych kosztach wymiany domu (ang. 100% Replacement Cost). Chodzi o to, aby w razie całkowitej utraty lub zniszczenia domu, firma ubezpieczeniowa pokryła jego odbudowę w 100% (oczywiście zakładamy, że odbudowany dom będzie tej samej wielkości i o tej samej charakterystyce jak dom, który uległ zniszczeniu). Dlatego ubezpieczenie domu nie jest tanie i musi być odnawiane co roku. Jeżeli dom, który kupujemy jest zlokalizowany w strefie zalewania, to bank będzie wymagał od nas nabycia oddzielnej polisy przeciw-powodziowej. Koszt zakupu takiej polisy zależy od strefy zalewowej w jakiej nasz dom się znajduje. W strefie 100-letniej koszt polisy wykupionej przez agencję rządową, tzw. FEMA (Federal Emergency Management Agency) może oscylować pomiędzy $1,200-$4,500 rocznie. Jest to uzależnione od wysokości polisy. W strefie 500-letniej wielkość ubezpieczenia nie powinna przekroczyć $600 rocznie. Ubezpieczenie przeciw-powodziowe można znacznie obniżyć zamawiając tzw. Elevation Certificate wykonywany na zamówienie przez uprawnionych geodetów, albo skorzystać z prywatnych ubezpieczycieli, których jest coraz więcej na rynku. Kiedy nasza pożyczka jest spłacona lub kupujemy dom za gotówke to ubezpieczenie przeciw-powodziowe nie jest wymagane. Wszystkich zainteresowanych szczegółami odsyłam do lokalnych agentów ubezpieczeniowych, wielu z nich ogłasza się na łamach naszego tygodnika.

6. Rejestracja aktu własności i pożyczki. Nasz nowy akt własności domu (ang. Deed) oraz dokument uzyskania pożyczki (ang. Mortgage), musza być zarejestrowane w lokalnym, powiatowym biurze rejestracyjnym, w specjalnym rejestrze, którego polskim odpowiednikiem są tzw. księgi wieczyste.

Przeciętny koszt rejestracji aktu własności to $250-$500.

7. Podatek i spłata pożyczki. Ostatnie opłaty, które musimy uiścić na closingu to opłata za podatek od nieruchomości i pierwsza spłata pożyczki do banku. Bez względu na to, czy podatek za naszą nieruchomość jest wliczony w miesięczną spłatę naszej pożyczki, czy też jest płacony przez nas kwartalnie do miasta, to wciąż przy closingu jesteśmy zobligowani zapłacić za pierwsze trzy miesiące lub nawet za sześć następnych miesięcy do przodu. Powyższa różnica wynika z faktu, czy podczas naszego closingu zostało założone specjalne konto, tzw. „Escrow Account”, na którym znajdują się nasze pieniądze wpłacone w poczet przyszłej spłaty naszych podatków za następny kwartał. Ostatnią opłatą przy closingu jest spłata naszej miesięcznej raty pożyczkowej. Również i w tej kwestii spotkałem się z małym zróżnicowaniem. Czasami bank pobiera przy closingu opłatę tylko za pierwszy miesiąc, ale częściej banki wymagają opłaty za dwa miesiące z góry. Jak już wcześniej nadmieniłem, wszystko zależy od banku, w którym staramy się o przyznanie pożyczki, w zależności od tego, jakie mają przepisy prawne i regulacje bankowe.

Powyżej omówiliśmy temat podstawowych wydatków związanych z zakupem domu i kosztów, jakie ponosi kupujący przy zamknięciu transakcji. W szczególowy i przystępny sposób poruszyliśmy temat potencjalnych wydatków na obsługę prawną, wielorakie inspekcje, na wycenę bankową i uzyskanie pożyczki hipotecznej, mapkę geodezyjną, sprawdzenie i ubezpieczenie aktu własności naszego nowego domu. Poruszyliśmy również temat kosztów ubezpieczenia, a w tym szczególnie ważne ubezpieczenie przeciw-powodziowe, dla tych osób, które podjęły decyzję kupna domu w strefie określanej jako zalewowa. W ostatnim punkcie poruszyliśmy również temat opłat związanych z rejestracja aktu własności oraz wstępnej spłaty pożyczki i podatku od naszej nieruchomości. Na tym ostatnim temacie, związanym ze wstępną spłatą naszej pożyczki i podatku od nieruchomości w trakcie trwania closing’u, chciałbym się zatrzymać trochę dłużej, ponieważ pozwoli to zrozumieć i rozwiać wątpliwości z jakimi często wydają się spotykać osoby kupujące dom. Te dwie opłaty, wymienione powyżej, a wymagane uiszczenia w trakcie zamknięcia naszej transakcji, nie są sensu stricto kosztami closing’u, a są wstępną, nazwijmy to obrazowo „opłatą z góry” za dwa miesiące spłaty pożyczki i trzy miesiące podatku. Aby łatwiej było to zrozumieć, posłużmy sie przykładem. Załóżmy, że miesięczna rata spłaty naszej pożyczki wynosi $3,000, czyli $100 dziennie. Nasz bank w trakcie closing’u będzie od nas wymagał opłaty raty pożyczki za 2 miesiące, ale są to miesiące kalendarzowe, a nie 60 dni. Jeżeli closing odbywa sie np. 30-go września, to na spłatę pożyczki w trakcie closing’u przynosimy $100 za ostatni dzień września i $3,000 za cały październik (razem $3,100), a nasza następna spłata raty pożyczki będzie 1-go listopada. Jeżeli natomiast closing wypadnie 1-go października, to na closing przynosimy $2,900 za październik i $3,000 za listopad (razem $5,900), ale nasza następna spłata raty pożyczki będzie 1-go grudnia. Rożnica: $5,900-$3,100=$2,800. Krótko mówiąc, w zależności od daty closingu musimy przynieść mniej lub więcej na closing, ale jak wspominałem, nie są to sensu stricto koszta closingu, a wstępna spłata pożyczki. Analogicznie rzecz ma się z podatkami od nieruchomości, których opłata przy closingu, również zależy od daty zamknięcia transakcji, tyle, że jest to opłata naliczana kwartalnie.

Janusz Gajda – Broker/Owner

RE/MAX HOME EXPERTS, Wallington, NJ                  

Powyższy artykuł nie jest poradą prawną, ubezpieczeniową ani podatkową, a ma jedynie ogólny charakter informacyjny.

Copyright by Janusz Gajda (08-04-16)

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2016-08-30