Z punktu widzenia dłuźnika, którym jest właściciel nieruchomości, „short sale” jest bardzo korzystna i w ostatnich kryzysowych latach niezwykle popularna. Powodów jest kilka.
Ogólne porównanie
Utrata domu z powodu braku zdolności uiszczenia miesięcznej spłaty pożyczki niewątpliwie jest bardzo nieprzyjemnym doświadczeniem. Jest to również epizod w życiu, którego skutki będą odczuwalne przez bardzo długi czas w postaci drastycznego obniżenia zdolności kredytowej. Niestety, nikt kto kupuje nieruchomość nie może być sto procent pewny, że uniknie trudności finansowych w przyszłości. Zdarzenia takie jak choroba, wypadek, rozwód czy utrata źródła dochodu mogą się przydarzyć każdemu. Jest zatem bardzo ważne, aby właściciele nieruchomości mieli świadomość, iż istnieją alternatywne rozwiązania w sytuacjach niepowodzenia finansowego.
Zanim przejdziemy do rozpatrywania różnych rozwiązań, należy zapoznać się z ważnymi definicjami i terminami używanymi w języku angielskim, a dotyczącymi trudnych sytuacji finansowych właścicieli domów. Pierwszym terminem, który należy poznać jest foreclosure. Foreclosure ma miejsce wtedy, gdy ktoś (np. bank), kto udzielił pożyczki hipotecznej osobie na zakup nieruchomości podejmuje kroki, aby przejąc tą nieruchomość, ponieważ pożyczkobiorca przestał spłacać dług. Innymi słowy, jest to potocznie i ogólnie znane jako odebranie domu przez bank...
Drugim terminem, który jest o wiele mniej znany wśród Polonii, jest tzw. Short Sale. Short Sale jest to forma sprzedaży nieruchomości, gdzie za przyzwoleniem i przy porozumieniu z pożyczkodawcą (bankiem) sprzedajemy nieruchomość za kwotę niższą niż zadłużenie hipoteczne na tej nieruchomość. Jeżeli na przykład, sprzedając dom możemy maksymalnie uzyskać $320,000, a kwota zadłużenia hipotecznego (wliczając wszystkie pożyczki i inne zobowiązania nansowe) jest $400,000, nazywamy to wtedy Short Sale.
Weź pod uwagę Short Sale jeżeli Foreclosure wydaje się nieuniknione.
Short Sale jest bardzo atrakcyjną i interesującą alternatywą dla ludzi, którzy znaleźli się w kłopotach finansowych i nie są w stanie spłacać dalej pożyczki. Eksperci radzą, aby podążać za opcją Short Sale w momencie, kiedy właściciel domu zaczyna spłacać swoje miesięczne obligacje z opóźnieniem i nic nie wskazuje na to, iż będzie w stanie nadrobić zaległości. Obowiązuje tu prosta, aczkolwiek ważna zasada: „Im dłużej czekasz i większe twoje zaległości, tym mniejsze są szanse na to, że bank będzie w ogóle chciał z tobą rozmawiać na temat Short Sale.”
Największym wyzwaniem w procesie Short Sale jest przekonanie banku, że jest to najlepsze rozwiązanie dla właściciela domu, jak również dla samego banku. Aby negocjacje z bankiem zakończyły się sukcesem należy starannie przygotować tzw. Short Sale Package. I tu nieodzowna jest współpraca z agentem nieruchomości, który posiada obszerną i praktyczną znajomość zagadnienia.
Korzysci wynikajace z Short Sale
Oto kilka podstawowych korzyści wynikających z przeprowadzenia Short Sale:
- Ty masz kontrolę nad procesem sprzedaży domu, a nie bank,
- Możesz się czuć komfortowo wiedząc kto kupuje twój dom,
- Zaoszczędzisz sobie opinii człowieka niewypłacalnego,
- Wbrew powszechnemu przekonaniu, można przeprowadzić Short Sale nawet jeżeli nie zalegasz ze spłatami,
- Sprzedaż twojego domu będzie przeprowadzona jak każda inna transakcja.
Poniższa tabela porównuje niektóre konsekwencje Short Sale i Foreclosure na różne aspekty finansowe, kredytowe i życiowe:
|
|
Konsekwencje Short Sale |
Konsekwencje Foreclosure |
|
Kupno następnego domu |
Jeżeli nigdy nie byłeś spóźniony ze spłatą pożyczki 30 dni lub więcej i bank nie wymaga oddania reszty długu, możesz otrzymać pożyczkę Fannie Mae na kupno domu nawet natychmiast. W przypadku pożyczki FHA kupno domu musi być uprzedzone 3-letnim okresem oczekiwania. Jeżeli, natomiast masz zaległości w spłatach i bank zgodzi się na Short Sale, możesz się kwalifikować na pożyczkę Fannie Mae w ciągu dwóch lat, bez względu na to czy dom był twoją główną rezydencją. |
Z pewnymi restrykcjami, jest możliwe iż będziesz się kwalifikował na pożyczkę w ciągu 5-ciu lat jeżeli dom, który straciłeś był twoja główną rezydencją. Bez nakładania restrykcji oczekiwanie jest 7 lat. Jeżeli jesteś inwestorem i nie mieszkasz w domu, oczekiwanie na pożyczkę Fannie Mae jest również 7 lat. |
|
Wpływ na historie kredytową |
Short Sale nie jest uwłaczającą wzmianką w histori kredytowej ponieważ biura kredytowe nie umieszczają słów “short sale” na raporcie kredytowym. Może być to ujęte jako “pay as agreed” lub “paid as less than agreed.” Notowane są zwykle spadki punktacji kredytowej o 50 do 130 punktów. Głównie dzieje się to na skutek opóźnień w spłatach miesięcznych. |
Wiele źródeł informuje o spadkach punktacji kredytowej o 200- 400 punktów po Foreclosure. Zwykle ta punktacja i informacja o Foreclosure pozostaje na raporcie kredytowym i w rejestrze publicznym przez 10 lat. |
|
Uwagi w raporcie kredytowym |
Wszystkie banki zgłaszają Short Sale do biura kredytowego w inny sposób a niektóre nigdy ich nie zgłaszają. |
Jeżeli przyszły pracodawca sprawdzi twoją historie kredytową, w której jest wzmianka o Foreclosure, twoje podanie o prace może być odrzucone. |
|
Pytanie na podaniu o pożyczkę |
W podaniu o pożyczkę nie ma pytania dotyczącego Short Sale; możesz oświadczyć, że po prostu sprzedałeś dom. |
Jesteś zobowiązany odpowiedzieć na pytanie: “Czy przeszedłeś Foreclosure w ostatnich 7-miu latach”. Jeśli odpowiesz “tak”, bank najprawdopodobniej odrzuci twoje podanie o pożyczkę. Kłamstwo w tym przypadku jest poważnym przestępstwem. |
|
Opodatkowanie |
Właściciel swojego głównego miejsca zamieszkania jest zwolniony, do końca 2012 roku, z federalnego podatku dochodowego, który to dochód powstał na skutek redukcji zadłużenia hipotecznego. Niektóre indywidualne stany nakładają takiż podatek. Inwestor nie jest zwolniony z federalnego podatku dochodowego. |
Tak samo jak w przypadku Short Sale. |
Paweł Halat, ABR, SRES Realtor
Kategoria: Porady > Nieruchomości
Data publikacji: 2016-01-13
