Wielu właścicieli nieruchomości zakłada, że skoro wszystko jest zapisane w aktach własności, kredyt spłacany, a rodzina „dogadana”, to sprawy same się ułożą. W praktyce bywa dokładnie odwrotnie.

Testament i nieruchomości: czy naprawdę jest potrzebny?

Dla większości ludzi nieruchomość to największy majątek w życiu. Dom, mieszkanie czy budynek inwestycyjny to nie tylko liczby w dokumentach, ale lata pracy, decyzji i planów, często także wyrzeczeń. Mimo to temat testamentu bywa odkładany „na później”, bo kojarzy się z czymś odległym lub niewygodnym. Wielu właścicieli nieruchomości zakłada, że skoro wszystko jest zapisane w aktach własności, kredyt spłacany, a rodzina „dogadana”, to sprawy same się ułożą. W praktyce bywa dokładnie odwrotnie.

Brak jasnych zapisów powoduje, że nawet zgodna rodzina zostaje wrzucona w ramy sztywnej procedury prawnej, w której liczą się paragrafy, a nie intencje. To właśnie wtedy pojawiają się pytania, na które nikt wcześniej nie przygotował odpowiedzi: kto ma decydujący głos, kto ponosi koszty, kto może sprzedać nieruchomość i kiedy.

Pytanie nie brzmi więc, czy testament jest dokumentem potrzebnym wyłącznie „na czarną godzinę”. Coraz częściej brzmi: czy brak testamentu nie stwarza większych problemów niż jego posiadanie?

Co dzieje się z nieruchomością, gdy nie ma testamentu?

Jeżeli właściciel nieruchomości umiera bez testamentu, jego majątek podlega tzw. dziedziczeniu ustawowemu. Oznacza to, że prawo, a nie rodzina, decyduje kto i w jakiej części dziedziczy dom czy mieszkanie. Kolejność spadkobierców jest określona z góry i nie zawsze pokrywa się z faktycznymi intencjami zmarłego. Często pomijane są osoby, które właściciel chciał zabezpieczyć, lub odwrotnie, udział w nieruchomości otrzymują osoby, które nie były z nim blisko związane.

Dodatkowym problemem jest sam proces formalny. Nieruchomość musi przejść przez postępowanie spadkowe, które w wielu przypadkach trwa miesiącami. Do czasu jego zakończenia dom nie może zostać sprzedany, refinansowany ani czasem nawet legalnie wynajmowany. Jeśli spadkobierców jest kilku, a każdy z nich ma inne oczekiwania, jeden chce sprzedać, drugi wynajmować, trzeci zachować nieruchomość, sytuacja szybko się komplikuje.

W praktyce często prowadzi to do:

● długich i kosztownych procedur sądowych,

● niejasnej struktury własności, utrudniającej jakiekolwiek decyzje,

● konfliktów między członkami rodziny, które potrafią trwać latami,

● problemów z dalszą sprzedażą lub zarządzaniem nieruchomością, szczególnie gdy pojawią się zaległości podatkowe lub techniczne.

Dla spadkobierców oznacza to stres, niepewność i dodatkowe wydatki prawne. Dla samej nieruchomości - często miesiące, a nawet lata prawnego „zawieszenia”, w czasie których traci ona na wartości lub generuje niepotrzebne koszty.

Dlaczego testament ma kluczowe znaczenie przy nieruchomościach?

Nieruchomości są szczególnym składnikiem majątku. Nie da się ich łatwo podzielić, a każda decyzja wymaga jasnego tytułu własności. Testament pozwala:

● jasno wskazać, kto dziedziczy konkretną nieruchomość,

● określić, czy ma być sprzedana, wynajmowana czy zachowana w rodzinie,

● wyznaczyć osobę odpowiedzialną za przeprowadzenie całego procesu,

● ograniczyć ryzyko sporów i opóźnień.

Krótko mówiąc: testament porządkuje sytuację zanim stanie się problemem.

Argumenty „za” sporządzeniem testamentu

1. Kontrola nad decyzjami To właściciel decyduje, co stanie się z domem, nie prawo, nie sąd, nie przypadek.

2. Ochrona bliskich Rodzina nie musi domyślać się intencji ani walczyć o interpretację przepisów.

3. Sprawniejszy proces po śmierci właściciela Im jaśniejsza dokumentacja, tym szybciej można przejść do konkretnych działań.

4. Mniej emocji, więcej porządku W trudnym czasie żałoby formalny chaos tylko pogłębia napięcia.

Argumenty „przeciw” i dlaczego często są złudne

Niektórzy unikają testamentu, bo:

● „to jeszcze nie ten moment”,

● „rodzina się dogada”,

● „mam tylko jeden dom”.

Problem polega na tym, że brak testamentu to również decyzja - tyle że podejmowana przez system prawny, a nie właściciela. Nawet prosta struktura majątku może skomplikować się w jednej chwili, gdy pojawią się różne interpretacje, zobowiązania finansowe czy niespodziewani spadkobiercy.

Jak wygląda procedura sporządzenia testamentu?

Proces jest prostszy, niż wielu osobom się wydaje:

1. Spisanie majątku (w tym nieruchomości i zobowiązań)

2. Określenie spadkobierców

3. Wybór wykonawcy testamentu

4. Sporządzenie dokumentu zgodnie z obowiązującymi przepisami

5. Podpisanie i właściwe przechowywanie dokumentu

Warto pamiętać, że testament można aktualizować po zakupie nowej nieruchomości, zmianach rodzinnych czy finansowych.

Testament a rynek nieruchomości - praktyczna perspektywa

Z punktu widzenia rynku nieruchomości brak testamentu to jedna z najczęstszych przyczyn:

● opóźnionych sprzedaży,

● problemów z tytułem własności,

● dodatkowych kosztów prawnych,

● utraty zainteresowania kupujących.

Dobrze przygotowany testament sprawia, że nieruchomość pozostaje „gotowa do działania”, nawet gdy zmienia się właściciel.

Podsumowanie: odpowiedzialność, nie formalność

Testament nie jest dokumentem dla pesymistów. Jest narzędziem odpowiedzialnego planowania, szczególnie dla osób posiadających nieruchomości. Daje spokój właścicielowi i realną ochronę tym, którzy zostaną po nim. Nie chodzi o przewidywanie najgorszego scenariusza. Chodzi o to, by w kluczowych momentach nie zostawiać decyzji przypadkowi.

Właściciele nieruchomości coraz częściej łączą planowanie prawne z realnym spojrzeniem na rynek. Właśnie dlatego biuro United Real Estate w Rutherford współpracuje z Piotrem Rapciewiczem, polskojęzycznym adwokatem, który pomaga klientom w sporządzaniu testamentów i planowaniu spadkowym. Taka współpraca pozwala zadbać jednocześnie o bezpieczeństwo prawne i przyszłość nieruchomości.

Opracowano: Wojciech Baranowski i Kasia Nowakowska – Licencjonowani Agenci Nieruchomości

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2026-02-04