Niestety wiele osób dokonuje zakupu kooperatywu czy kondominium, nie wiedząc tak naprawdę czego będą właścicielami.

Kooperatywy (co-ops) lub kondominia (condos) są to zazwyczaj mieszkania w bloku lub domki typu szeregówki. Wiele mieszkań znajduje się w zabytkowych starych kamienicach. Popularne są również condo osiedla domków jednorodzinnych, otoczonych stanowiącymi wspólną własność terenami zielonymi tzw. garden condos. Decydując się na kupno kooperatywu lub kondominium, należy zdawać sobie sprawę, że forma własności jest nieco inna niż w przypadku zwykłej nieruchomosci. Niestety wiele osób dokonuje zakupu kooperatywu czy kondominium, nie wiedząc tak naprawdę czego będą właścicielami.

Kupując kondominium stają się Państwo właścicielami swojego mieszkania oraz części terenu wspólnego, która jest określona procentowo. Ściany mieszkania, włączając w to instalacje elektryczne i hydrauliczne mieszczące się w ścianach, pozostają wlasnością spółdzielni. Kondominium jest najczęściej stosowaną w USA formą własności, odpowiadającą w przybliżeniu własności wpisanej do księgi wieczystej w Polsce, do której właściciel ma nieograniczone prawo i którą może dowolnie dysponować za życia, i która po śmierci właściciela przechodzi na jego spadkobierców. Nie należy również mylić wyrazu “kondominium” z polskim terminem „kondominium”, które według Słownika Wyrazów Obcych PWN ma dwa znaczenia: 1. wspólne rządy dwóch lub kilku państw nad jakimś krajem, 2. terytorium znajdujące się pod wspólną władzą dwu lub kilku państw.

Kupując natomiast co-op wykupują Państwo udziały w korporacji. Korporacja ta jest z kolei właścicielem struktury całego budynku lub kompleksu budynków.

Czyli, co-op jest podobny do kondominium. Różnica polega głównie na formie własności. Właściciel kondominium posiada nieruchomość, właściciel mieszkania kooperatywnego – tylko udziały w spółdzielni.
Oto najważniejsze aspekty związane z zakupem i posiadaniem kooperatywu lub kondominium:

• Otrzymują Państwo od niej (tzn. korporacji) prawo będące rodzajem dzierżawy (proprietary lease).
• Korporacja jest zarządzana przez radę dyrektorów, która składa się z takich jak Państwo udziałowców.
• Opłata miesięczna, tzw. "maintenance" jest to opłata za wszelkie usługi związane z utrzymaniem terenu, np. pensja dla portiera, utrzymanie zieleni wokół budynków, sprzątanie korytarzy i innych miejsc dostępnych dla wszystkich mieszkańców. Ponadto, w przeciwieństwie do kondominium, w skład miesięcznego "maintenance" wchodzą podatki gruntowe (property taxes), a także niekiedy spłata pożyczki zaciągniętej przez co-op. Taka pożyczka jest czasami zaciągana przez zarząd na pokrycie poważniejszych remontów czy renowacji.
• Osoba, która chce kupić co-op musi być zatwierdzona przez radę. Niestety rada może odrzucić danego kandydata z jakiegokolwiek powodu. Nie może to być jednak tzw. nielegalna dyskryminacja kandydata, czyli np.odrzucenie ze względu na narodowość. Zanim rada podejmie decyzję zatwierdzajacą kandydata, poprosi go o okazanie dokumentów finansowych, takich jak rozliczenia podatkowe oraz druki W-2. Wymagania stawiane przez rady kooperatywów są bardzo różne, niekiedy mogą więc być potrzebne dodatkowe dokumenty. Jednakże, jeżeli kupują Państwo nowo założony co-op, prosto od sponsora, który buduje kompleks lub przekształca istniejące budynki na co-op, wówczas nie ma procedury zatwierdzania przez radę.
• Jeżeli chcą Państwo dokonać zmian w swoim mieszkaniu, w wielu przypadkach potrzebna będzie zgoda rady. Będą Państwo również zobowiązani do skorzystania z usług tylko takiego wykonawcy, który jest licencjonowany i ubezpieczony.
• Prawo do wynajęcia swojego mieszkania innej osobie może być ograniczone! Najczęściej spotykane są nastepujące restrykcje: mieszkanie może być wynajęte tylko na rok lub właściciel musi wnieść opłatę za wynajęcie. Rada może mieć również prawo odrzucenia osoby, której chcą Państwo wynająć mieszkanie.
• Dodatkowe ograniczenia dotyczą często np. rodzaju sprzętu domowego (czasami nie można mieć w mieszkaniu pralki lub zmywarki do naczyń).

Ograniczenia są różne w różnych kooperatywach, prosimy więc nie zakładać z góry, że coś jest zabronione w tym kontretnym mieszkaniu, które chcą Państwo kupić. O wszystkim najlepiej dowiedzieć się przed kupnem!

Pamiętajmy, że decydując się na kupno mieszkania (kondominium czy też co-op) przeczytajmy uważnie ich wewnętrzne regulaminy. Porównując obydwa rodzaje mieszkań, kooperatywy są mniej korzystną formą własności od mieszkań własnościowych, dlatego też mniej kosztują.

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2015-09-04