PLUS

Baner

Sprzedaż domu a podatki

Sprzedaż domu a podatki

W większości rejonów, w roku 2016 rynek nieruchomości był przyzwoity jeżeli chodzi o zwyżkę wartości rezydencji mieszkalnych.

Końcowe wyniki statystyk jeszcze nie są dostępne, lecz już wiadomo, że ostatnie 12 miesięcy były niezwykle zyskowne dla właścicieli domów mieszkalnych i mieszkań. Praktycznie  prawie wszyscy właściciele nieruchomości mieszkalnych, jeżeli zdecydowali się na sprzedaż, mieli bardzo korzystną sytuację mając możliwość zwolnienia podatkowego przychodu od sprzedaży do $250.000 (w wypadku kwalifikujących się małżeństw do $500.000).

Proste zasady kwalifikujące do zwolnienia podatkowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości (principal residence sale tax exemption)

Aby zakwalifikować się na szczodry gest Wuja Sama dotyczący odpisu podatkowego przychodu ze sprzedaży nieruchomości paragraf 121 Kodeksu Skarbowego (Internal Revenue Code 121) mówi, że nieruchomość musi być własnością sprzedającego i być jego głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej 24 miesiące w okresie 60 miesięcy poprzedzających transkację sprzedaży. Nie ma żadnych ograniczeń ile razy można zastosować ten odpis, niemniej nie może być on użyty częściej niż co 24 miesiące (z wyjątkiem częściowych odpisów, co wyjaśnione jest poniżej).

Wymagany okres zamieszkiwania nie musi być ciągły. Przykładowo, jeżeli zamieszkujesz w domu przez 12 miesięcy po jego zakupie, a następnie wynajmujesz go na 2 lata lokatorom aby zamieszkać w nim ponownie na 12 miesięcy przed sprzedażą spełniasz wymagane 24 miesiące zamieszkiwania w okresie 60 miesięcy. Jeżeli tylko jeden ze współmałżonków spełnia wymagania ustawowe, wówczas odpis podatkowy wynosi $250.000. Nie ma też znaczenia jaki istnieje rodzaj tytułu do własności na daną nieruchomość. Tytuł może być zarówno na jedego ze współmałżonków, jaki i na obydwoje. Może to być także dożywotni zarząd powierniczy (living trust) zapewniający prawo do zamieszkania. Nie istnieją również ograniczenia wiekowe do ustanowienia odpisu. Zostały one zniesione, tak samo jak został anulowany wymóg zakupu nieruchomości o takiej samej wartości lub większej.

Gdzie znajduje się twoje główne miejsce zamieszkania?

Kilka lat temu Urząd Podatkowy USA (IRS) wprowadził nowe przepisy określające co jest głównym miejscem zamieszkania (principal residence). Aby nazwać nieruchomość głównym miejscem zamieszkania, poza okresem zamieszkania bierze się pod uwagę następujące rzeczy: (1) miejsce pracy podatnika, (2) stałe miejsce zamieszkania członków najbliższej rodziny podatnika, (3) adres, który jest wpisany na zeznaniach podatkowych stanowych i federalnych, (4) lokalizacja banku podatnika, (5) lokalizacja organizacji lub klubów, do których należy podatnik.

Sprzedaż nieruchomości w roku podatkowym zmarłego współmałżonka

Paragraf 121(b)(2) Kodeksu Skarbowego zezwala na użycie całej sumy odpisu podatkowego dla małżonków ($500.000), gdy śmierć jednego ze współmałżonków nastąpiła w jego roku podatkowym. IRS próbował przedłużyć ten okres poza rok, w którym nastąpiła śmierć współmałżonka, ale nie miał zdecydowanego poparcia w Kongresie USA dla tego pomysłu. Pozostały przy życiu współmałżonek może więc złożyć wspólne zeznanie podatkowe dotyczące tylko roku, w którym nastąpiła śmierć drugiego współmałżonka. Nie może już składać takiego zeznania w następnych latach.

Specjalna ulga podatkowa przy sprzedaży domu dla rozwiedzionych i żyjących w separacji

Mało znane postanowienie paragrafu 121 Kodeksu Skarbowego mówi, że jeżeli jedno z rozwiedzionych lub będących w separacji współmałżonków spełnia wymogi odpisu podatkowego $250.000, ponieważ zamieszkuje w danej nieruchomości, to druga rozwiedziona lub żyjąca w separacji strona również może się kwalifikować do takiego odpisu. Ta zasada jest szczególnie ważna, gdy jedna ze stron zwykle zamieszkuje w domu do czasu, gdy najmłodsze dziecko uzyskuje pełnoletność (18 lub 21 lat) i wówczas nieruchomość zostaje sprzedana. Obecnie eks-małżonek (eks-małżonka) współwłaściciela nieruchomości, nie zamieszkujący w niej ma również prawo ulgi podatkowej $250.000 przy sprzedaży domu.

Częściowy odpis podatkowy w wypadku nie dopełnienia warunku zamieszkiwania przez 24 miesiące.

Gdy Kongres uchwalał paragraf 121 Kodeksu Skarbowego w roku 1997 posiadał on trzy rodzaje częściowego odpisu w wypadku, gdy sprzedający nie mieszkał wymaganych 24 miesięcy :

  1. zmiana miejsca zatrudnienia, która kwalifikuje do odpisu na koszty przeprowadzki
  2. powody zdrowotne
  3. inne nieprzewidziane okoliczności.

Częściowy odpis podatkowy od przychodu ze sprzedaży oznacza, że jeżeli sprzedający nie spełnił warunku zamieszkiwania 24 miesiące, ale sprzedał nieruchomość z jednego z trzech podanych wyżej powodów, kwalifikuje się na częściowy odpis podatkowy przychodu ze sprzedaży do wysokości $250.000 (lub $500.000). Dla przykładu, jeżeli mieszkałeś i byłeś właścicielem nieruchomości przez 18 miesięcy przed sprzedaniem z jednego z trzech wyżej wymienionych  powodów, możesz otrzymać 18/24 lub 75% przysługującego ci odpisu podatkowego $250.000. Podczas, gdy przyczyny zdrowotne i przeprowadzka  jako powód sprzedaży nieruchomości nie stanowią żadnej komplikacji, tak warunek „nieprzewidziane okoliczności” stanowi pewien problem, który podlega interpretacji. Jak do tej pory,  IRS uważa za „nieprzewidziane okoliczności” wypadki takie jak:

  1. śmierć w najbliższej rodzinie
  2. rozwód lub prawna separacja
  3. nabycie uprawnień do pobierania zasiłku dla bezrobotnych
  4. zmiana zatrudnienia skutkująca niemożnością spłacania kredytu i sprostaniu kosztom utrzymania
  5. narodziny wielodzietne z jednej ciąży
  6. zniszczenie nieruchomości spowodowane zarówno katastrofą naturalną, jak i spowodowane przez człowieka, aktem wojny lub terror
  7. wywłaszczenie, zajęcie lub inny przymusowy rodzaj zmiany własności.

Jak uniknąć podatku, gdy twój przychód ze sprzedaży przekroczy $250.000 lub $500.000?

Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości będącej twoim głównym miejscem zamieszkania przekracza sumę odpisu podatkowego $250.000 lub $500.000, jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest zastosowanie tymczasowego zwolnienia podatkowego (tax deferred exchange) zgodnie z paragrafem 1031 Kodeksu Skarbowego. Aby się zakwalifikować, musisz po pierwsze wyprowadzić się z nieruchomości i wynająć ją lokatorom, następnie sprzedać ją i użyć przychodu ze sprzedaży do nabycia następnej nieruchomości pod wynajem w tej samej lub większej cenie i wartości. Aby spełnić wymagania paragrafu 1031(a)(3) trzeba wskazać nową nieruchomość do zakupu w ciągu 45 dni i zamknąć transkacje jej zakupu w ciągu 180 dni.  

Zwolnienia podatkowe od drugiego domu(second home) i domów letniskowych

Wielu z nas posiada posiada drugi dom lub dom letniskowy, który używamy tylko przez część roku. Zwykle nie wykorzystujemy jednak możliwości maksymalnego zaoszczędzenia na podatkach dotyczących naszych częściowo zamieszkałych rezydencji. Prowadzenie prostego rejestru podatkowego dotyczącego tych rezydencji może zaowocować osczędnościami setek lub nawet tysięcy dolarów.

Możliwości podatkowe dotyczące twojego drugiego domu lub domu letniskowego

W zależności od ilości czasu jaki spędzasz w drugim domu lub w domu letniskowym, Wuj Sam zaszereguje cię do jednej z czterech kategorii podatku. Jeżeli na zeznaniu podatkowym wyszczególniasz swoje odpisy podatkowe (itemized deduction), to oprocentowanie kredytu na twój drugi dom lub dom letniskowyi podatki od tych  nieruchomości będą zawsze podlegać odpisowi podatkowemu. Może jednak być zastosowany dodatkowy odpis podatkowy, w zależności od tego ile czasu spędzasz w danej nieruchomości.

1 – Gdy nie używasz osobiście nieruchomości. Jeżeli nie używałeś swojego drugiego domu lub domu letniskowego i go wynajmowałeś lub wystawiłeś na wynajm przez cały rok 2016 (z wyjątkiem czasu niezbędnego na naprawy i konserwację), twój drugi dom został zakwalifikowany jako nieruchomość pod wynajem. Zamiast wyszczególniać w swoim zeznaniu podatkowym procenty od kredytu i podatki od nieruchomości na Formie „A”(Schedule A) powinnno się zgłosić dochód z wynajmu i poniesione wydatki, włączając w to procenty od kredytu i podatek od nieruchomości na Formie „E” (Schedule E). W kategorii tej można odliczyć praktycznie wszystkie dające się zastosować koszty, takie jak procenty od kredytu na nieruchomość, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty stowarzyszeniowe (common/maintenance fees), opłaty za media (prąd, gaz, woda), naprawy i koszty amortyzacji. Dodatkowo, kategoria ta pozwala odliczyć (w rozsądnych granicach) koszty podróży w celu inspekcji nieruchomości (wyłączając pobyt, chyba że w celu dokonania napraw), szczególnie jeżeli jest ona położona w bardzo dużej odległości.

Ponieważ twoja nieruchomość jest zasadniczo na wynajem, twoje zeznanie podatkowe bedzie wykazywać prawdopodobnie straty („tax loss”), głównie z powodu  bezgotówkowych odpisów na amortyzację. Jednakże Wuj Sam uznaje nieruchomości pod wynajem jako „pasywną działalność”(passive activity), nawet jeżeli jest ona cały czas zarządzana, pobierane jest komorne i dobierani są najemcy. Ma to wpływ na twoje podatki taki, że jeżeli twój dochód jako podstawa opodatkowania (adjusted gross income) w 2016 roku wynosił  poniżej $100.000 to możesz odjąć sumę $25.000 jako straty na nieruchomości pod wynajem. Każda kwota przewyższająca sumę $25.000 powinna zostać „zawieszona” do wykorzystania w następnym roku podatkowym lub gdy sprzedasz ten drugi dom z zyskiem (chyba, że jesteś profesjonalnym agentem nieruchomościowym). Wyjątek stanowi sytuacja gdy jesteś profesjonalnym agentem nieruchomościowym takim jak np. broker (real estate broker). W takim wypadku nie ma limitu rocznego dotyczącego strat podatkowych i możesz odliczyć wszystkie starty wynikające z twojej nieruchomości pod wynajem także od twojego zwykłego dochodu, takiego jak np. prowizja od sprzedaży.

Niemniej jednak, jeżeli nie uczestniczysz materialnie w utrzymaniu twojego drugiego domu lub nieruchomości pod wynajem lub jeżeli posiadasz mniej niż 10% udziału w tejże nieruchomości albo jesteś właścicielem części nieruchomości pozostającej pod osobnym zarządem, twój odpis podatkowy przekraczający przychód z wynajmu musi zostać zawieszony do wykorzystania w przyszłości. Bez rzeczywistego udziału w decyzjach dotyczących wynajmu jakiekolwiek starty podatkowe nie są odliczalne od twojego drugiego regularnego zarobku.

2 – Wynajm przez mniej niż 14 dni w roku. Jeżeli wynajmowałeś swoją drugą posiadłość lub dom letniskowy przez mniej niż 14 dni w roku 2016, bez względu  na to jakiej wielkości otrzymałeś czynsz, jest on wolne od podatku w 100% i nie musisz go wykazywać w zeznaniu podatkowym. Możesz jednak odliczyć od podatku zapłacone oprocentowanie kredytu, podatek od nieruchomości i wszystkie nie ubezpieczone straty materialne (np. naprawy uszkodzeń spowodowanych przez deszcz lub śnieg).

3 – Korzystanie z posiadłości przez mniej niż 15 dni w roku lub przez 10% czasu przeznaczonego na wynajem.  Jeżeli twój drugi dom lub dom letniskowy mieści się w tej właśnie kategorii, nie ma limitu na odpis twoich start podatkowych od twojego regularnego dochodu (z wyjątkiem rocznego pasywnego odpisu w limicie $25.000 wyjaśnionego powyżej). Przychód z wynajmu i odliczalne wydatki powinny zostać zgłoszone na formularzu „E” (Schedule E) twojego zeznania podatkowego. Załóżmy, że wynajmowałeś dom lokatorom przez 90 dni w roku 2016. Osobiście zajmowałeś go przez siedem dni. Ponieważ zajmowałeś posiadłośc mniej niż 15 dni i mniej niż 10% czasu przeznaczonego na wynajem możesz odpisać do $25.000 kwalifikowanych strat od twojego normalnego opodatkowanego dochodu. Jednakże Paragraf 183 Kodeksu Skarbowego stwierdza, że musisz wykazać, iż przez co najmniej trzy z kolejnych pięciu lat istniała dochodowa działalność wynajmu danej posiadłości w tej kategorii.

4 – Korzystanie z posiadłości osobiście przez ponad 14 dni lub ponad 10% czasu przeznaczonego na wynajm rocznie (pod warunkiem, że wynajm przekraczał 14 dni w 2016 roku). Ta kategoria, do której zalicza się długie wykorzystywanie posiadłości do celów osobistych i średni czas na wynajm nie może być wykorzystana do odpisu z twojego opodatkowanego dochodu. Niemniej, „nieużyte” straty są zawieszone do przyszłego wykorzystania jako odpisy podatkowe, tak jak wyjaśniono powyżej. Prawidłowa kolejność w tej kategorii przy odliczeniu wydatków na drugi dom lub dom letniskowy jest następująca: procenty od kredytu, podatki od nieruchomości, nieubezpieczone straty, koszty utrzymania posiadłości i amortyzacja. Jeżeli procenty od kredytu, podatki od nieruchomości i nieubezpieczone straty przekroczą przychód z wynajmu, to wyszczególnić je trzeba na Formie „A” (Schedule A).

Podsumowanie. Domy letniskowe lub drugi dom nie dają zwykle dużej okazji do wykorzystania odpisów podatkowych. Niemniej mogą zaoszczedzić ci trochę pieniędzy w zależności od twojej osobistej sytuacji. Co ważniejsze twoja druga posiadłość prawdopodobnie zyskuje na wartości rynkowej, co skutkować będzie w przyszłości zwiększonym profitem przy sprzedaży. Jeżeli utrzymasz satus swojej drugiej posiadłości jako twojego stałego zamieszkania przez 24 miesiące w okresie 60 miesięcy przed sprzedaniem, to do $250.000 od przychodu ze sprzedaży bedzie zwolnione od podatku (a do $500.000 w wypadku małżeństwa). Aby zapoznać się ze szczegółami skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym.

Katarzyna Łagodzka-Ginsburg
Registered Tax Preparer
9 Village Square East
Clifton, NJ 07011
973-928-3839
katarzynalagodzka@gmail.com

 

 

Kategoria: Porady > Podatki

Data publikacji: 2017-02-22

Baner
Baner
Ogłoszenia/classifieds
Ogłoszenia Zobacz ogłoszenia >>
Baner
Baner
Baner
Baner
Plus Festiwal

Podoba Ci się nasza strona?
Polub nasz profil na Facebooku.