Większość osób ma kłopoty ze zrozumieniem różnicy pomiędzy pojęciami Assessment i Appraisal, a konkretnie różnicy pomiędzy Assessed Value i Appraised Value.

Poprzez lata pracy jako pośrednicy w sprzedaży nieruchomości zauważyliśmy, że wię̨kszość naszych klientów ma kłopoty ze zrozumieniem różnicy pomiędzy poję̨ciami Assessment i Appraisal, a konkretnie różnicy pomiędzy Assessed Value i Appraised Value. W tym artykule postaramy się wyjaśnić znaczenie i podstawową różnicę pomiędzy obojga.

Jeżeli sprawdzimy znaczenie terminów w słowniku angielsko- polskim to się okaże, iż tłumaczenie obydwu jest prawie takie samo. Nie dzieje się tak w języku angielskim, a już na pewno nie ma takiego samego znaczenia w żargonie nieruchomości.

ASSESSED VALUE: Assessed Value to jest szacunek wartości nieruchomości określany przez miastowego lub lokalnego asesora lub taksatora wykonywany wyłącznie na potrzeby opodatkowania tej nieruchomości. Nieruchomości w całym mieście są szacowane co pewien okres czasu poprzez dokonywanie ich przeglądu i porównanie do innych. Rata podatkowa jest później obliczana na podstawie łącznej wartości wszystkich nieruchomości w mieście. W idealnym świecie oszacowana wartość powinna mieć odzwierciedlenie w wartości rynkowej, ale jak wielu naszych klientów się zorientowało tak prawie nigdy nie jest. Wynika to z tego, iż miastowy asesor nie jest zobowiązany na bieżąco dostosowywać wartości "do podatku" do bardzo często dynamicznej wartości rynkowej nieruchomości. Wpływ na taki stan rzeczy mogą mieć również bardzo różne i często skomplikowane wewnętrzne i lokalne przepisy rządzące tą kwestią. Więc ktoś może sobie zadać pytanie: w jaki sposób trafnie określić wartość nieruchomości? Odpowiedzią jest: Appraised Value.

APPRAISED VALUE: Appraised Value jest to bardzo dokładny szacunek wartości rynkowej nieruchomości. Licencjonowany rzeczoznawca (appraiser) jest zobowiązany do sporzą̨dzenia bardzo dokładnego raportu opisującego nieruchomość w celu oszacowania jej wartości. Tego rodzaju wycena jest prawie zawsze wymagana w sytuacji, kiedy ktoś kupuje nieruchomość i zamierza ten zakup finansować poprzez pożyczkę̨ hipoteczną. Instytucja finansowa udzielająca pożyczki chce się w ten sposób upewnić, że wartość udzielanej pożyczki jest przynajmniej równa wartości zakupywanej nieruchomości.

Generalnie rzeczoznawca ma do dyspozycji kilka metod, z których może skorzystać przy szacowaniu aktualnej wartości nieruchomości. Pierwsza metoda jest Szacunek Rynkowy (Market Approach), gdzie rzeczoznawca porównuje wycenianą nieruchomość do podobnych nieruchomoś́ci, które się ostatnio sprzedały w okolicy. Druga metoda jest Szacunek Kosztów (Coast Approach), w której rzeczoznawca ustali koszt odbudowy wycenianej nieruchomości. Trzecią metodą jest Szacunek Dochodów (Income Approach). W tym przypadku dotyczy to głównie nieruchomości przynoszących dochód. Ta metoda jest oparta na teorii, że wartość części lub całości nieruchomości wynika ze strumienia dochodu jaki ona jest w stanie wygenerować. Po wykorzystaniu niektórych lub wszystkich metod, rzeczoznawca jest w stanie bardzo dokładnie określić wartość rynkową nieruchomości.

Paweł Halat, ABR, SRES REALTOR®

Krzysztof Strzępek, BROKER, REALTOR® Licenced NJ Mortgage Broker

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2016-08-09