Jeśli nawet nie jesteś właścicielem domu w tej chwili, przeczytanie tego artykułu uzmysłowi ci, ile podatku możesz zaoszczędzić poprzez kupienie własnych czterech ścian.

Twój dom lub mieszkanie jest prawdopodobnie twoją największą inwestycją. Może być także największą ochroną przed podatkami, jeśli zainwestujesz umiejętnie. Nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że prawo podatkowe faworyzuje właścicieli domów lub mieszkań. Mogą oni odliczyć od podstawy opodatkowania odsetki bankowe oraz podatki od nieruchomości. Mogą dodatkowo pożyczyć pieniądze pod zastaw domu i przekształcić nieodliczalne od podatku pożyczki samochodowe czy personalne w podatkowo słuszne pożyczki hipoteczne. Nikt nie płaci podatku od wzrostu wartości domu dopóki go nie sprzeda. Nawet wtedy można w wielu wypadkach wyłączyć zarobek do $500,000 spod podatku.

Jeśli nawet nie jesteś właścicielem domu w tej chwili, przeczytanie tego artykułu uzmysłowi ci, ile podatku możesz zaoszczędzić poprzez kupienie własnych czterech ścian. Jeśli jesteś już szczęśliwym homeowner, pokażę ci, jak przekształcić nieodliczalne odsetki od pożyczek personalnych, samochodowych, studenckich czy kart kredytowych w odliczalne pożyczki hipoteczne. Pokazżę ci, jak zredukować swoje podatki podczas sprzedaży domu.

Kupno domu jest jedną z największych finansowych decyzji jakie podejmujesz. Nie powinno się tego robić tylko dla celów podatkowych, gdyż może nie zaoszczędzisz aż tak dużo, jak byś chciał. Nikt jednak nie wątpi, że względy podatkowe odgrywają dużą rolę. Jeśli mieszkasz w wynajętym mieszkaniu, kolekcjonujesz bezwartościowe rachunki za zapłacony czynsz. Jeśli kupisz coś własnego, spłacasz pożyczkę, odliczasz sobie od dochodu odsetki i powiększasz swój finansowy udział w nieruchomości.

Oto podstawowe zasady odliczania odsetek od pożyczek hipotecznych:

• Możesz sobie odpisać odsetki płacone od długu zaciągniętego do wysokości 1 miliona dolarów przeznaczonego na zakup dodatkowego domu (np. wakacyjnego). Pod te kategorie podciągnięte są także pożyczki zaciągnięte na remont kapitalny domu.
• W podobny sposób możesz odliczyć sobie odsetki zaciągnięte na budowę domu przez okres 24 miesięcy od momentu zaczęcia budowy.
• Twój pożyczkodawca (z reguły bank lub kompania pożyczkowa) wystawi formę 1098 na koniec roku, na której podsumuje twoje zapłacone odsetki. Formę te wyśle zarówno tobie, jak i do Urzędu Skarbowego. Zawsze sprawdź dane personalne na tej formie oraz zgłoszoną sumę odsetek. Jakiekolwiek nieścisłości mogą narazić cię na kontrolę IRS.
• Możesz odliczyć sobie tzw. punkty, czyli odsetki zapłacone z góry przy zamknięciu pożyczki. Na wykazie będą one figurowały jako points, loan origination fee lub loan discount fee.

Kupno domu poprawi Twoją sytuację finansową nie tylko poprzez oszczędności na podatkach. W handlu nieruchomościami od dawna znana jest tzw. zasada dźwigni (leverage). Umiejętne wykorzystanie zasady dźwigni polega na użyciu pożyczonych pieniędzy w celu kilkakrotnego powiększenia swoich zysków. Z wielu względów ludzie inwestujący w nieruchomości używają „pieniędzy innych ludzi” (OPM – Other People’s Money). W zależności od wysokości twojego wkładu pożyczka hipoteczna może pomnożyć twój wkład pięć, dziesięć czy nawet dwadzieścia razy. Nie ma innego rodzaju inwestycji, które pozwoliłby pomnożyć twój wkład tak znacznie. Zasada dźwigni jest głównym powodem do tego, aby twój dom stał się źródłem pewnego finansowego odkucia się.

Wpłacasz $10,000 zadatku na kupno domu za $100,000. Po roku dom jest wart $104,000 (biorąc pod uwagę 4% wzrostu wartości). Wartość domu wzrosła tylko $4000, ale jeśli porównamy tą sumę z wysokością twojej inwestycji ($10,000), daje to nie małą sumę. Oczywiście, wzrost wartości domu nie jest gwarantowany, ponieważ są okresy, gdy ceny nieruchomości stoją w miejscu lub nawet spadają. Jeśli jednak popatrzymy na długofalowe trendy w real estate, ceny domów opierają się inflacji jak rzadko która inwestycja.

W początkowych latach prawie cała spłata twojej pożyczki hipotecznej to odsetki. Innymi słowy prawie cała spłata będzie odliczana od dochodu na poczet podatków. Oszczędności mogą być aż tak znaczne, że praktycznie nawet przy minimalnym wkładzie finansowym możesz czasami mieszkać we własnych czterech ścianach za te same pieniądze, jakie płacisz za czynsz.

Spłacanie kart kredytowych z reguły nie jest uznawane jako podatkowo słuszny wydatek. Wiele lat temu odsetki płacone na pożyczkach personalnych były odliczane od dochodu, ale to już historia. Podobnie się dzieje z pożyczką na samochód. Jeśli jednak jesteś właścicielem domu i zaciągniesz pożyczkę hipoteczną na spłacenie kart lub samochodu, twoje odsetki stają się źródłem dodatkowej oszczędności na podatkach.

Zanim jednak zaciągniesz dodatkową pożyczkę na dom, aby kupić żonie nowy samochód, porównaj wysokość oprocentowania na obu pożyczkach. W bardzo wielu przypadkach fabryka samochodowa zaoferuje ci specjalny 2,9% kredyt. Prawdopo- dobnie nie opłaca się wtedy korzystanie z 6-8% pożyczki hipotecznej, gdyż oszczędność na podatkach nigdy nie będzie aż tak duża.

Większość właścicieli domów nigdy nie zapłaci podatków od zysku na ich wartości. Ustawa z roku 1997 zwalnia każdego, kto mieszkał w domu przez przynajmniej dwa lata z podatku od zysku przy sprzedaży. Limit na nieopodatkowany zysk wynosi $250,000 na osobę lub $500,000 na małżeństwo. Jeśli jednak posiadasz wielorodzinny dom, prawdopodobnie zapłacisz podatek od zysku przynajmniej na części wynajmowanej.

Katarzyna Łagodzka, Registered Tax Preparer

9 Village Square East, Clifton, NJ 07011

973-928-3839, katarzynalagodzka@gmail.com

Kategoria: Porady > Podatki

Data publikacji: 2016-03-29