Stare amerykańskie powiedzenie, że “Nic nie jest pewne oprócz śmierci i podatków” jest tylko połowicznie prawdziwe dla dobrze zorientowanych podatników w tym kraju.
W związku z faktem, iż podatek od zysków kapitałowych może sięgnąć trzydziestu procent, dlaczego nie podjąć koniecznych kroków, aby go uniknąć i tym samym zaoszczędzić znaczną sumę pieniędzy na przyszłe inwestycje.
1031 Tax Exchange
Od ponad trzydziestu lat istnieje taki przepis w amerykańskim prawie podatkowym, który umożliwia odroczenie podatków od zysków kapitałowych. Znany jest on potocznie jako 1031 Tax Exchange. Jest on często określany najpotężniejszym narzędziem w rękach podatników. Był on zawsze nieodzowną częścią strategii sukcesu największych i najbardziej znanych inwestorów takich, jak np. Donald Trump.
Sekcja 1031 (od tego pochodzi potoczna jego nazwa) w amerykańskim prawie podatkowym pozwala na odroczenie zobowiązań podatkowych wynikających z zysku kapitałowego przy sprzedaży nieruchomości lub innej inwestycji, jeżeli ten zysk przeznaczy się na zakup podobnej inwestycji w przyszłości. Zyski kapitałowe po sprzedaży nieruchomości są odraczane pod warunkiem, że wszystkie wytyczne urzędu podatkowego są skrupulatnie przestrzegane. Jest to mądra strategia podatkowo-inwestycyjna, jak również świetne narzędzie przy planowaniu emerytury. Teoretycznie inwestor może odraczać/opóźniać płacenie podatku od zysku kapitałowego aż do śmierci, potencjalnie unikając go w ogóle.
Zmiany ustawy z 1984 roku
Początkowo niektóre części przepisu 1031 były brane pod uwagę zbyt dosłownie i przysparzały wiele kłopotu ludziom, którzy chcieli z niego skorzystać. W szczególności stypulacja na temat konieczności zakupu „podobnej” nieruchomości czy inwestycji. Po wprowadzonych zmianach w ustawie w 1984 roku, termin „podobnej” inwestycji (co później wyjaśnimy szerzej) został znacznie rozszerzony na korzyść podatników.
Inną istotną zmianą było ograniczenie czasu, w którym procedura zamiany/zakupu nowej inwestycji miała mieć miejsce.
Kwalifikacje na 1031 Exchange
Nieruchomości, które kwalifikują się na 1031 Tax Exchange to nieruchomości inwestycyjne (na wynajem). Nieruchomości, które nie kwalifikują się na 1031 Tax Exchange to nieruchomości osobiste oraz te, które są kupowane w celu wyremontowana i natychmiastowej sprzedaży, jak i posiadłości tzw. drugie i wakacyjne, które nie są przeznaczone na wynajem. Jest jednak specjalny tzw. „Test Używalności” w paragrafie 280 prawa podatkowego, który może się aplikować do nieruchomości drugich i wakacyjnych. Konsultacja z ekspertem podatkowym jest w tym przypadku konieczna.
Parcela ziemi, na której prowadzone są prace budowlane, jak również nieruchomości zakupione w celu natychmiastowego odsprzedania nie kwalifikują się na 1031 Tax Exchange. Aby transakcja spełniała wymogi kwalifikacyjne musi ona również mieć znamiona „wymiany” aniżeli sprzedaży jednej posiadłości i kupnie następnej. Nieruchomości, ta która jest sprzedawana jak również ta, która jest nabywana muszą mieć absolutnie charakter nieruchomości inwestycyjnych lub produkcyjnych. Innymi słowy, muszą być „podobnego rodzaju”.
Poniżej podajemy kilka przykładów posiadłości spełniających warunek „podobnego rodzaju” kwalifikujących się na 1031 Tax Exchange:
- Biurowiec w zamian za centrum handlowe
- Centrum handlowe w zamian za parcele ziemi
- Parcela ziemi w zamian za budynek przemysłowy
- Budynek wielomieszkaniowy w zamian za budynek przemysłowy
- Jednorodzinny dom przeznaczony na wynajem w zamian za wielorodzinny dom przeznaczony na wynajem.
Ramy czasowe
Obecnie można dokonać wiele wymienionych powyżej kombinacji wymiany posiadłości inwestycyjnej. Są jednak ściśle kontrolowane ramy czasowe, w których należy całą operację przeprowadzić. Przed rokiem 1984 obydwie transakcje, sprzedaży obecnej posiadłości i kupna następnej, odbywały się w tym samym czasie. Naturalnie stwarzało to poważne trudności z transferem aktu własnośc,i a także trudności z przelewem funduszy. Kto kiedykolwiek sprzedawał i kupował nieruchomość w tym samym czasie doskonale wie o czym tu mówimy.
Zmiana w ustawie z 1984 roku umożliwia uniknięcie tego problemu. Osoba, która chce skorzystać z 1031 Tax Exchange wystawia swoja posiadłość na sprzedaż w normalnym trybie. Gdy pojawia się kupiec, sprzedający i kupujący zawiera umowę kupna/ sprzedaży wraz z dodatkową osobą zwaną Kwalifikowanym Pośrednikiem. Zostaje on swego rodzaju zastępczym sprzedającym. Następuje sfinalizowanie transakcji sprzedaży (closing) i wszystkie fundusze natychmiast przejmuje Pośrednik. Sprzedający nie ma do nich dostępu. Od tego momentu restrykcja czasowa, zwana Zasadą 45 Dni na Identyfikacje (45-Day Rule for Identification) się zaczyna. Sprzedający musi w tym okresie wskazać potencjalne nieruchomości, które chce zakupić. Ten okres 45 dni absolutnie nie podlega negocjacji i urząd podatkowy nie uwzględnia żadnych wyjątków ani okoliczności ulgowych.
Przy wyborze potencjalnych nieruchomości należy się kierować następującymi zasadami:
- Można wybrać trzy nieruchomości bez względu na ich wartość rynkową, albo można wybrać każdą liczbę nieruchomości, jeżeli ich łączna wartość rynkowa nie przekracza 200% łącznej wartości rynkowej nieruchomości sprzedanej.
- Jeżeli liczba nieruchomości zostanie przekroczona lub zasada 200% zostanie przekroczona, nadal można skorzystać z 1031 Tax Exchange, jeżeli sprzedający zakupi 95% łącznej wartości rynkowej wszystkich wskazanych nieruchomości.
Co to jest Boot?
Najczęściej większość inwestorów, aby wypełnić wszystkie wymogi nałożone przez urząd podatkowy przy typowaniu potencjalnych kandydatów na nową inwestycję wybiera wyjaśnioną powyżej opcję Trzech Nieruchomości. Z tych trzech, w rezultacie wybierają tą, która im najbardziej odpowiada pod względem fizycznym, jak i finansowym. Jeżeli mówimy o względach finansowych, to celem ostatecznym jest unikniecie tzw. Boot.
Boot są to dodatkowe pieniądze lub jakakolwiek inna dodatkowa forma wartości, którą otrzymał sprzedający po dokonaniu wymiany podatkowej. Innymi słowy jest to nadwyżka lub reszta pieniędzy, która pozostała po przeprowadzeniu całej transakcji. Te korzyści nie spełniają warunku „podobnego rodzaju”, jak to jest wyjaśnione przez urząd podatkowy. Przepisy mówiące o tym jak należy traktować Boot są bardzo skomplikowane. Należy absolutnie skorzystać z pomocy osoby biegłej w zagadnieniu, aby uniknąć podatku nałożonego na tą nadwyżkę.
Zasada 180 dni
W momencie, kiedy inwestor już wybrał nieruchomość, którą chce zakupić ma on 180 dni na sfinalizowanie transakcji (closing). Te 180 dni, jest liczone jednak od momentu sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Należy wiedzieć o bardzo ważnej rzeczy: jeżeli termin składania oświadczenia podatkowego na rok, w którym miało miejsce Tax Exchange, wraz ze wszystkimi odroczeniami przypada na wcześniejszą datę niż termin upływu 180-ciu dni, wtedy terminem na sfinalizowanie zakupu jest ta wcześniejsza data. Nie ma żadnych okoliczności ulgowych, które by pozwoliły na przedłużenie tego terminu. Radzimy więc skonsultować się z kompetentnym agentem nieruchomości, który pomoże Państwu skoordynować całe przedsięwzięcie.
„Zrób to Sam”?... Nie!
W zależności od indywidualnej sytuacji podatnika, inne aspekty wymiany mogą się aplikować. Przeprowadzenie całej operacji jest bardzo skomplikowane i pomoc kompetentnych specjalistów jest nieodzowna. Do tych specjalistów zaliczają się: agent nieruchomości, osoba biegła w sprawach pożyczek hipotecznych, certyfikowany księgowy, doradza podatkowy oraz adwokat.
Korzystając z dobrodziejstwa 1031 Tax Exchange wszyscy możemy pomnażać nasze zasoby kapitałowe i powiększać naszą zamożność. Możemy polepszyć przepływ gotówkowy w naszych finansach i zróżnicować nasze inwestycje. Każdy ma to prawo w tym kraju i w ten właśnie sposób można uniknąć podatku.
Paweł Halat, ABR, SRES Realtor
Kategoria: Porady > Podatki
Data publikacji: 2016-03-10
