Według najnowszego raportu firmy analitycznej Cotalitywłaśnie te „ukryte wydatki” mogą w 2026 roku stanowić jedno z największych zagrożeń dla stabilności finansowej amerykańskich gospodarstw domowych.

Ukryte koszty domu coraz groźniejsze

Rosnące raty kredytów hipotecznych to tylko część wyzwań, z jakimi mierzą się dziś właściciele domów w Stanach Zjednoczonych. Coraz więcej danych wskazuje, że największym obciążeniem stają się koszty, o których mówi się rzadziej – podatki od nieruchomości oraz ubezpieczenia. Według najnowszego raportu firmy analitycznej Cotalitywłaśnie te „ukryte wydatki” mogą w 2026 roku stanowić jedno z największych zagrożeń dla stabilności finansowej amerykańskich gospodarstw domowych.

Analizy pokazują wyraźną zależność: tam, gdzie podatki lokalne i składki ubezpieczeniowe rosną najszybciej, częściej pojawiają się problemy ze spłatą hipotek. Zjawisko to szczególnie widoczne jest na Środkowym Zachodzie oraz na Południu USA. W tych regionach prognozowany wzrost kosztów tzw. escrow – czyli części raty przeznaczonej na podatki i ubezpieczenie – zaczyna być jednym z kluczowych wyzwań dla właścicieli domów.

Presja narasta od lat

Amerykanie odczuwają rosnące koszty mieszkaniowe już od czasu pandemii, gdy ceny domów gwałtownie wzrosły, a podaż nieruchomości na rynku jeszcze się zmniejszyła. Jak się jednak okazuje, to nie sama hipoteka stała się największym problemem.

W 2025 roku wydatki niezwiązane bezpośrednio z kredytem – takie jak ubezpieczenia, podatki od nieruchomości czy rachunki za media – wzrosły łącznie o około 30 procent. Eksperci nie spodziewają się, by ten trend miał w najbliższym czasie wyhamować.

Najbardziej zagrożone regiony

Choć wzrost kosztów dotyczy całego kraju, najmocniej odczuwają go właściciele domów w stanach narażonych na ekstremalne zjawiska pogodowe. Floryda jest jednym z najbardziej jaskrawych przykładów – częste huragany i powodzie przekładają się tam na gwałtowne podwyżki składek ubezpieczeniowych.

Podobna sytuacja występuje również w innych częściach USA, gdzie zagrożeniem są pożary, susze czy intensywne gradobicia. W takich regionach ubezpieczyciele systematycznie podnoszą ceny polis, co automatycznie zwiększa miesięczne obciążenia właścicieli nieruchomości.

Coraz więcej opóźnień w spłatach

Z danych Cotality wynika, że ogólnokrajowy wskaźnik opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych wzrósł z 2,9 procent w drugim kwartale 2025 roku do 3 procent we wrześniu. Odsetek poważnych zaległości zwiększył się w tym czasie z 0,9 do 1 procenta.

Choć w porównaniu z okresem Wielkiego Kryzysu Finansowego są to nadal wartości relatywnie niskie, ekonomiści zwracają uwagę na niepokojący kierunek zmian.

Jak podkreśla Molly Boesel, główna ekonomistka Cotality, dane sugerują narastające problemy, które nie zawsze są widoczne na pierwszy rzut oka. Część kredytobiorców, którzy zaczynają mieć trudności ze spłatą, nie jest w stanie szybko nadrobić zaległości, co prowadzi do przechodzenia w bardziej zaawansowane etapy niewypłacalności.

Miasta pod szczególną presją

Na poziomie metropolitalnym sytuacja wygląda jeszcze bardziej niepokojąco. Choć odsetek obszarów miejskich z rosnącą liczbą ogólnych zaległości spadł w ciągu roku z 70 do 48 procent, to jednocześnie liczba metropolii z rosnącą liczbą egzekucji komorniczych wzrosła z 8 do 39 procent.

We wrześniu aż 174 obszary metropolitalne odnotowały wzrost poważnych zaległości rok do roku. Największe skoki zanotowano m.in. w San Angelo i Odessie w Teksasie, kilku miastach na Florydzie oraz w Limie w stanie Ohio.

Escrow coraz droższe

Eksperci ostrzegają, że 2026 rok może przynieść kolejne uderzenie w domowe budżety. Głównym powodem ma być dalszy wzrost kosztów kont escrow – rachunków prowadzonych przez kredytodawców, z których opłacane są podatki od nieruchomości oraz ubezpieczenia domu.

Gdy podatki lokalne lub składki ubezpieczeniowe rosną, miesięczna rata automatycznie idzie w górę, często bez możliwości szybkiej reakcji ze strony właściciela.

Według Cotality przeciętny właściciel domu w USA płaci dziś o 45 procent więcej na escrow niż pięć lat temu. Najszybszy wzrost odnotowano w stanach Południa i Środkowego Zachodu. Liderami są Kolorado i Floryda, gdzie w latach 2019–2025 koszty wzrosły odpowiednio o 77 i 70 procent. Wysokie tempo wzrostu zanotowano również m.in. w Wyoming, Dakocie Południowej, Montanie, Luizjanie, Alabamie, Georgii, Karolinie Północnej i Indianie.

Marzenie o własnym domu coraz dalej

Jak zauważa Archana Pradhan, główna ekonomistka Cotality, tak silna presja finansowa może skutecznie zniechęcać potencjalnych nabywców do wejścia na rynek mieszkaniowy. Podobnego zdania jest Joel Berner z Realtor.com, który podkreśla, że rosnące płatności escrow w wielu regionach mogą całkowicie zablokować decyzję o zakupie domu.

Kwestia dostępności mieszkań była jednym z najczęściej podnoszonych tematów przed wyborami prezydenckimi w 2024 roku. W otoczeniu administracji Donalda Trumpa pojawiają się nawet głosy o możliwości ogłoszenia stanu nadzwyczajnego w obszarze mieszkalnictwa.

Większość ekspertów pozostaje jednak ostrożna w prognozach. Choć niewielką ulgę może przynieść fakt, że płace przez pewien czas rosły szybciej niż ceny domów, problem

przystępności mieszkań najprawdopodobniej pozostanie jednym z kluczowych wyzwań także w 2026 roku.

Kategoria: Wiadomości

Data publikacji: 2026-02-05