Sezon grzewczy obowiązuje od pierwszego października do ostatniego dnia maja. To prawda, jest to dosyć długi okres, bo to w sumie aż 8 miesięcy.
Pomimo tego, że ostatnie kilka tygodni nie przypominały nam wcale o jesieni i nadchodzącej zimie, to jednak będąc właścicielem budynku mieszkalnego zaczynamy przygotowywać się do tych zimowych właśnie miesięcy. Wtedy spada na nas kolejny ważny obowiązek, mianowicie przestrzegania sezonu grzewczego. W samym New York City regulacją ogrzewania i ciepłej wody zajmuje się Agencja Ochrony Mieszkalnictwa i Rozwoju (z ang. NYC Housing Preservation & Development). Prawo ustalone dla tej poszczególnej dziedziny nakazuje, iż właściciel budynku mieszkalnego, nie ma znaczenia ile mieszkań budynek posiada, musi zapewnić swoim lokatorom ciepłą wodę i ogrzewanie. Gorąca woda musi posiadać temperaturę ciepła wynoszącą minimum 120 stopni Fahrenheita, czyli około 49 stopni Celsjusza. Nakaz utrzymania takiej minimalnej temperatury ciepłej wody musi być przestrzegany przez cały rok.
Natomiast sezon grzewczy obowiązuje od pierwszego października do ostatniego dnia maja. To prawda, jest to dosyć długi okres, bo to w sumie aż 8 miesięcy. Jednak prawo w tym przypadku jest przychylne dla właścicieli i jednocześnie zabezpiecza lokatorów, ponieważ nie nakazuje, że właściciel musi już pierwszego dnia października włączyć ogrzewania. Aby nakaz wszedł w życie podczas sezonu grzewczego muszą wystąpić następujące warunki. Jeśli pomiędzy godziną 6 rano a 10 wieczorem temperatura na zewnątrz spadnie poniżej 55 stopni Fahrenheita (około 12 stopni Celsjusza), to minimalna temperatura w środku pomieszczenia mieszkalnego musi wynosić minimum 68 stopni Fahrenheita (około 20 stopni Celsjusza). Natomiast pomiędzy godzinami nocnymi, czyli między 10 wieczorem, a 6 rano obowiązuje nas minimum 62 stopnie F w środku budynku i bez znaczenia ma temperatura stopni na zewnątrz.
Wspominając ubiegłoroczne jesienne ciepłe temperatury w październiku i listopadzie pomimo obowiązującego sezonu grzewczego właściciele prawie wcale nie musieli jeszcze przejmować się zimnem na zewnątrz. Jednak zimno zawitało do miasta jeszcze przed Świętem Dziękczynienia i systemy grzewcze musiały zostać uruchomione. Dlaczego jest to tak oczywisty, a jednocześnie ważny w dzisiejszym artykule temat? Dlatego, że jak w każdym systemie administracyjnym, za nieprzestrzeganie warunków wyżej wymienionych, właściciele budynków mogą spotkać się z problemami. Można zadać pytanie, no tak ale skąd “miasto” będzie wiedzieć, że w moim budynku nie jest tak ciepło w ciągu dnia, czy nocy? Wszystkim znany numer 311 i wszelkie wokół niego reklamy (np. w metrze, ulotki) namawiają lokatorów na zgłaszanie takich mieszkań, gdzie jest w nich zimno, kiedy temperatura na zewnątrz spada do tej z określeń, a wewnątrz nie ma minimalnej temperatury ciepła. W pierwszej kolejności urzędnicy próbują skontaktować się z właścicielem budynku, a później z lokatorem, który złożył skargę, aby sprawdzić, czy została naprawiona temperatura. Jeśli lokator nie potwierdzi, to do budynku zostaje wysłany inspektor. Jeśli inspektor faktycznie stwierdzi nieprawidłowości w temperaturze budynku, zaznacza naruszenie prawa i nakaże przystosowanie się do prawa grzewczego. Kiedy okaże się, że system grzewczy jest niesprawny i w dodatku właściciel nie robi nic, aby go naprawić, inspektor może przyprowadzić prywatnego mechanika i obciążyć kosztami naprawy właściciela, jak również może obciążyć hipotekę poprzez zastaw (z ang. lien). Dodatkowo właściciel zostaje obciążony karami finansowymi. Kwoty te są niemałe, w dodatku naliczane są w stawce dziennej. Za każdy dzień niesprawnego ogrzewania, czy ciepłej wody kary wynoszą od $250 do $500 za dzień, za każde wydane naruszenie, a jeśli w ciągu tego samego sezonu grzewczego lokator zgłosił kilka razy ten sam problem i inspektor faktycznie stwierdził niesprawność pieca, to właściciel zostanie obciążony karą pomiędzy $500 a $1,000 za każdy dzień zepsutego lub nieodpowiedniego ogrzewania. Agencja Ochrony Mieszkalnictwa i Rozwoju (z ang. NYC Housing Preservation & Development) ma prawo naliczania tych kar, aż do dnia zgłoszenia i potwierdzenia naprawy problemu ciepłej wody, czy ogrzewania. Jeśli nie zapłacimy kary, to agencja może wystarać się o wyrok sądowy i szukać metod egzekwowania tych należności. Najczęściej dzieje się to poprzez nałożenie zastawu (z ang. lien) na tytuł posiadania nieruchomości (z ang. deed). Przy sprzedaży domu, czy starania się o jakieś pożyczki nie będziemy mieli wyboru, jak spłacenie tego długu, który może wzrosnąć o należne odsetki.
Jest na szczęście pewne wyjście z tych kłopotów, mianowicie niektórzy właściciele mogą kwalifikować się na obniżenie kary do kwoty $250, jeśli spełnimy warunek terminowego spłacenia naruszenia. Najczęściej ta ulga przysługuje właścicielom, którzy otrzymali taką karę pierwszy raz. W takim przypadku usterkę trzeba usunąć w przeciągu 24h, a kwotę $250 należy uiścić do 10 dni od otrzymania kary wraz z odpowiednim certyfikatem zadośćuczynienia.
Dodatkowo do powyższych kar, jeśli będzie to już kolejne zgłoszenie o nieprawidłowej temperaturze ciepła w okresie tego samego sezonu grzewczego, to po drugiej wizycie inspektora, za każdą taką wizytę właściciel zostanie obciążony obowiązkową opłatą w wysokości $200.
Tak bardzo ważnym jest, aby właściciel domu, szczególnie kiedy inwestuje po raz pierwszy swoje oszczędności w nieruchomość, wiedział o takich prawach i karach, aby nie musiał spotkać się z tym tematem w najmniej przyjemnych warunkach. Ważne jest, aby wybrać odpowiedniego agenta nieruchomości, który zwraca uwagę na szczegóły i może nam dużo pomóc podczas kupna nowego domu.
Kinga Świtajski
Exit Realty MiniMax
Kategoria: Porady > Nieruchomości
Data publikacji: 2017-10-03
