Na papierze wydaje się to proste: jeden wystawia, drugi kupuje. W praktyce to skomplikowany proces, w którym psychologia, strategia i dane rynkowe grają równie ważną rolę jak sama nieruchomość.

Z DRUGIEJ STRONY OGRODZENIA

Spojrzenie agenta na codzienny rynek nieruchomości

Kupujący kontra sprzedający – dwie strony tej samej transakcji

Rynek nieruchomości w północnym New Jersey to codzienna arena spotkań dwóch różnych oczekiwań, tych, którzy chcą sprzedać, i tych, którzy szukają swojego miejsca. Na papierze wydaje się to proste: jeden wystawia, drugi kupuje. W praktyce to skomplikowany proces, w którym psychologia, strategia i dane rynkowe grają równie ważną rolę jak sama nieruchomość.

Sprzedający widzi swój dom przez pryzmat wspomnień i pracy włożonej w każdy detal. Kupujący patrzy z kolei przez filtr ceny, lokalizacji i potencjału. I tu właśnie zaczyna się wyzwanie: jak znaleźć punkt wspólny między wartością emocjonalną a wartością rynkową?

Czego naprawdę szukają kupujący

Kupujący w 2025 roku są bardziej świadomi niż kiedykolwiek wcześniej. Mają dostęp do danych z portali takich jak Zillow, Redfin czy Realtor.com, potrafią porównywać, analizować trendy, a nawet śledzić historię nieruchomości. Dlatego ich decyzje coraz rzadziej opierają się na pierwszym wrażeniu, liczy się konkret: stan techniczny, efektywność energetyczna, wysokość podatków i realny koszt utrzymania.

W Bergen i Morris County największym zainteresowaniem cieszą się domy w przedziale $550,000–$750,000, oferujące nowoczesne udogodnienia, ale bez przesadnego metrażu. Kupujący szukają funkcjonalnych rozwiązań, kuchni otwartych na salon, biura do pracy zdalnej, dobrych szkół. Dla wielu z nich lokalizacja przy stacji kolejowej lub blisko głównych arterii (Route 3, 17, 46) to równie ważny atut, co liczba sypialni.

Co motywuje sprzedających

Z drugiej strony stoją właściciele, często zdeterminowani, by uzyskać możliwie najwyższą cenę. Część z nich kieruje się potrzebą zmian: większy dom dla rodziny, przeprowadzka na południe lub chęć uwolnienia kapitału. Inni działają bardziej emocjonalnie, traktując sprzedaż jako rozstanie z częścią życia.

Najczęstszy błąd sprzedających to przecenianie wartości. Wielu zakłada, że mogą „spróbować wyżej”, licząc na negocjacje. Tymczasem dane z New Jersey MLS (Q3 2025) wskazują jasno - domy wystawione powyżej rynkowej wartości o 5–7% spędzają na rynku średnio 42 dni dłużej, a ostateczna cena sprzedaży i tak często spada poniżej pierwotnego poziomu. Z kolei właściwe ustalenie ceny od początku skraca czas ekspozycji nawet o 30% i zwiększa szansę na wielokrotne oferty.

Jak kupujący oceniają nieruchomość

Pierwsze wrażenie to dziś nie moment wejścia do domu, lecz moment kliknięcia w ogłoszenie. Profesjonalne zdjęcia, realistyczny opis i spójna prezentacja wizualna decydują, czy oferta przyciągnie uwagę. W North Jersey domy z profesjonalną sesją fotograficzną generują o 60% więcej wyświetleń i o 40% więcej wizyt w porównaniu z amatorskimi zdjęciami. Ale ważne jest też, aby prezentacja była prawdziwa. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę, czy zdjęcia nie są nadmiernie edytowane. Rzeczywistość, która rozczarowuje na miejscu, niszczy zaufanie i skutecznie zniechęca do negocjacji.

Czas i strategia – dwa klucze sukcesu

Rynek nieruchomości ma swoje rytmy. Największa aktywność kupujących przypada między marcem a czerwcem, kiedy liczba ofert i oględzin rośnie nawet o 40% w stosunku do zimowych miesięcy. Sprzedający, którzy dobrze zaplanują moment wejścia na rynek, mają większą szansę na uzyskanie konkurencyjnych ofert. Kluczowe są pierwsze dwa tygodnie po wystawieniu nieruchomości. Jeśli w tym czasie nie ma znaczącego ruchu, warto zweryfikować strategię: cenę, jakość zdjęć, opis lub ekspozycję online. W dobie szybkich decyzji i krótkiej uwagi internautów oferta musi być od razu dopasowana do oczekiwań rynku.

Liczby, które mówią same za siebie – Q3 2025

● Średni czas sprzedaży domu jednorodzinnego w North Jersey: 31 dni

● Średnia różnica między ceną ofertową a sprzedaży: –2,4%

● 58% transakcji kończy się w ciągu pierwszych 4 tygodni

● Najbardziej konkurencyjny segment: $550,000–$750,000 (Bergen, Morris County)

Po drugiej stronie ogrodzenia

Każda transakcja to współpraca dwóch stron, które choć często mają odmienne cele ale dążą do wspólnego finału. Rolą agenta jest nie tylko pośredniczyć, ale wyrównać oczekiwania, doradzić i zbudować zaufanie. Bo tam, gdzie kupujący widzi ryzyko, sprzedający często widzi wartość, a między nimi jest miejsce na doświadczenie i strategię.

Dlatego, jeśli planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości w północnym New Jersey, skontaktuj się z lokalnym agentem, który zna nie tylko ceny, ale i kontekst: tempo transakcji, typowych nabywców, ukryte niuanse dzielnic. W świecie, gdzie każdy dom to inna historia, doświadczenie lokalnego eksperta może być różnicą między “na rynku” a “sprzedane” lub “kupione”.

Opracowano: Wojciech Baranowski i Kasia Nowakowska – Licencjonowani Agenci Nieruchomości, North Jersey

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2025-12-22