Kupno lub sprzedaż domu to współpraca co najmniej trzech stron: kupującego, sprzedającego oraz agenta nieruchomości.
Każda z tych stron otrzymuje swoje korzyści po zakończeniu transakcji: kupujący zyskuje nową nieruchomość, sprzedający otrzymuje zapłatę za dom, a agent nieruchomości otrzymuje prowizję za swoją pracę i pomoc przy realizacji umowy.
Wokół prowizji od nieruchomości istnieje wiele teorii – od tego, kto jest za nie odpowiedzialny, po wysokość stawek. Ponadto, nowa umowa wprowadzona przez Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Nieruchomościach (NAR), która weszła w życie 17 sierpnia 2024 wprowadza nowe zmiany dotyczące prowizji. Zmiany te obowiązują we wszystkich stanach USA.
Oto najważniejsze informacje, które powinni znać kupujący i sprzedający, oraz porady, jak skutecznie negocjować z agentem nieruchomości.
Jaka jest typowa prowizja agenta nieruchomości?
Jednym z najczęstszych nieporozumień dotyczących prowizji od nieruchomości jest przekonanie, że obowiązuje jednolita stawka w całej branży. W rzeczywistości wysokość prowizji jest ustalana indywidualnie i negocjowana między agentem a klientem. Do tej pory sprzedający zazwyczaj pokrywali prowizję zarówno swojego agenta, jak i agenta kupującego. Jednak od 17 sierpnia 2024 sprzedający mogą płacić tylko swojemu agentowi, a kupujący swojemu. Sprzedający mogą jednak zaoferować pokrycie kosztów agenta kupującego, aby zwiększyć atrakcyjność swojej oferty. Wszystko zależy od negocjacji obu stron.
Czy agenci nieruchomości otrzymują wynagrodzenie oprócz prowizji?
Agenci nieruchomości nie mają stałej pensji, pracują wyłącznie na prowizji, z której pokrywają własne koszty, takie jak reklama, marketing, ubezpieczenia i licencje. Prowizję otrzymują dopiero po przeniesieniu prawa własności. To oznacza, że mogą pracować miesiącami z klientem, nie mając gwarancji wynagrodzenia. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, agent nie dostaje zapłaty, mimo wielu godzin pracy i poniesionych kosztów (paliwo, zużycie samochodu, reklama itd.). Ich zadania obejmują nie tylko prezentację nieruchomości, ale także sprawdzanie dokumentów i współpracę z prawnikami i bankami, a praca często nie ogranicza się do standardowych godzin 8 AM - 3 PM.
Czy prowizje podlegają negocjacji?
Zgodne z prawem prowizje są zawsze negocjowane. Jednak warto pamiętać, że płacisz za jakość usług. Jeśli agent szybko zgadza się na niższą prowizję, może to oznaczać, że nie będzie równie skuteczny w negocjacjach dotyczących ceny nieruchomości. Ponadto, agenci zawsze finansują reklamę z prowizji, więc niższa opłata może ograniczyć działania promocyjne Twojej nieruchomości.
Zgodnie z wytycznymi NAR, od 17 sierpnia 2024 prowizje muszą być ujawniane klientom na piśmie i zatwierdzone przed rozpoczęciem współpracy. Jeśli nie jesteś pewny wysokości prowizji, poproś agenta o szczegółowe wyjaśnienie, co obejmuje ta opłata. Agent powinien przedstawić umowę w zależności od roli jego zatrudnienia, czy będziesz go potrzebował do sprzedaży, kupna lub wynajmu. Każda umowa powinna być zawarta na określony termin, zakres usług, ale również zobowiązania klienta wobec agenta.
Zakres zobowiązań agenta:
(a) Dokładać należytej staranności w poszukiwaniu nieruchomości odpowiadającej wymaganiom Kupującego.
(b) Działać zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi.
(c) Wykorzystywać swoją wiedzę i umiejętności, aby wspierać Kupującego lub Sprzedającego podczas negocjacji.
(d) Asystować klientowi na każdym etapie transakcji oraz dbać o jego najlepsze interesy.
(e) Pomagać Kupującemu zrozumieć kwestie finansowe związane z zakupem nieruchomości.
(f) Dostarczać aktualnych informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości.
(g) Organizować wizyty w wybranych nieruchomościach.
(h) Ujawniać Kupującemu wszelkie istotne informacje dotyczące stanu technicznego nieruchomości lub transakcji, o których agent ma rzeczywistą wiedzę.
(i) W imieniu Kupującego przygotować i negocjować pisemną ofertę zakupu dla każdej nieruchomości, którą Kupujący chce nabyć.
(j) Na życzenie klienta udostępniać kontakty do specjalistów, takich jak prawnicy, inspektorzy, inżynierowie czy doradcy finansowi.
(k) Nadzorować inspekcje nieruchomości i w razie potrzeby pomagać w rozwiązywaniu wszelkich pojawiających się problemów.
(l) Zorganizować ostateczną inspekcję nieruchomości i pomagać w rozwiązywaniu wszelkich niezgodności dotyczących jej stanu, które mogą się pojawić.
Zakres zobowiązań klienta:
(a) Przekazywać agentowi rzetelne i kompletne informacje dotyczące zdolności finansowej kupującego w kontekście zakupu nieruchomości.
(b) Informować agenta o każdej nieruchomości lub szczegółach związanych z nieruchomością, którą Kupujący chciałby obejrzeć i rozważyć do zakupu.
(c) Składać wszelkie oferty kupna wyłącznie za pośrednictwem agenta, z którym została zawarta umowa.
(d) Oglądać nieruchomości jedynie podczas umówionych wizyt zorganizowanych przez reprezentującego agenta.
(e) Prowadzić wszystkie negocjacje i komunikację dotyczącą nieruchomości za pośrednictwem agenta.
Podsumowanie:
W każdej negocjacji kluczowe jest, aby obie strony były gotowe do ustępstw. Choć negocjowanie niższej prowizji agenta może przynieść korzyści, należy pamiętać, że agent może zrezygnować ze współpracy, jeśli uzna oferowaną stawkę za niewystarczającą. Czasami bardziej opłaca się sprzedającym zapłacić wyższą prowizję w zamian za dodatkowe usługi, zamiast starać się ją obniżyć. Takie usługi obejmują lepszy marketing, profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging) lub dodatkowe kampanie mailingowe.
Decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości to jedna z najważniejszych w życiu, dlatego warto znaleźć agenta, któremu się ufa i z którym można otwarcie rozmawiać o kosztach. Taki agent przeprowadzi Cię przez cały proces z profesjonalizmem i pewnością, zapewniając najlepszą możliwą obsługę.
Opracowano na podstawie Realtor.com
Kasia Nowakowska & Wojtek Baranowski
Kategoria: Porady > Nieruchomości
Data publikacji: 2024-10-31