Czy to początek większego ochłodzenia? Wszystko wskazuje na to, że raczej normalizacja niż załamanie rynku. III kwartał przyniósł pierwsze wyraźne zmiany

Rynek nieruchomości w New Jersey: więcej wyboru, więcej negocjacji. Co czeka nas przez najbliższe sześć miesięcy?

Jeszcze niedawno wystawienie domu w dobrej lokalizacji i dobrym stanie często oznaczało jedno: telefony od kupujących, kilka ofert i decyzję o sprzedaży w ciągu kilku dni. Dziś sytuacja zaczyna wyglądać inaczej. Kupujący nadal są aktywni, ale mają większy wybór. Sprzedający nadal mogą uzyskać bardzo dobre ceny, ale rynek coraz mniej wybacza błędy w wycenie.

Czy to początek większego ochłodzenia? Wszystko wskazuje na to, że raczej normalizacja niż załamanie rynku. III kwartał przyniósł pierwsze wyraźne zmiany

Dane z sierpnia i września pokazują ciekawy obraz rynku.

W Północnym New Jersey średnia cena sprzedaży domu jednorodzinnego w sierpniu wyniosła $730,000, czyli o 4,3% więcej niż rok wcześniej. Liczba zamkniętych transakcji wzrosła o 1,4%. Jednocześnie we wrześniu w wielu częściach Północnego New Jersey liczba domów oferowanych na sprzedaż była wyższa rok do roku o 16,9% w Bergen County, 17,1% w Essex, 14,9% w Morris i 7,3% w Passaic. W Hudson County wzrost wyniósł aż 18,6%.

Bergen County dobrze pokazuje zmianę

We wrześniu średnia cena sprzedanej nieruchomości w Bergen County wyniosła około $810,000, czyli o 9,3% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba domów oferowanych na sprzedaż była o 16,9% wyższa, a średnia czasu potrzebnego na sprzedaż wzrosła do 38 dni, o 17,7% więcej niż rok wcześniej. Średnia relacja ceny sprzedaży do ceny ofertowej wyniosła około 103%. To pokazuje, że ceny nadal rosną, ale kupujący mają większy wybór i więcej czasu na podjęcie decyzji. Jakość nieruchomości, jej przygotowanie i prawidłowa cena mają więc coraz większe znaczenie.

Północne New Jersey nie jest jednolitym rynkiem

Różnice między poszczególnymi County są coraz bardziej widoczne:

● Essex County: średnia cena $801,000, wzrost 6,8% rok do roku; liczba domów dostępnych na rynku +17,1%; średnia ilość dni na rynku: 40 dni.

● Morris County: średnia cena $775,000, wzrost 13,6%; liczba domów dostępnych na rynku +14,9%; średnia ilość dni na rynku: 37 dni.

● Passaic County: średnia cena $610,000, wzrost 1,2%; liczba domów dostępnych na rynku +7,3%; średnia ilość dni na rynku: 38 dni.

● Hudson County: średnia cena $700,000, wzrost 12%; liczba domów dostępnych na rynku +18,6%; średnia ilość dni na rynku: 43 dni.

Te liczby pokazują jedno: rynek nieruchomości może wyglądać zupełnie inaczej w zależności od lokalizacji.

Największym znakiem zapytania pozostają kredyty

Jeżeli mielibyśmy wskazać jeden czynnik, który może najbardziej wpłynąć na najbliższe sześć miesięcy, byłyby to oprocentowanie kredytów hipotecznych. 24 września średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosiło 7,03%. Tydzień wcześniej było to 6,95%, a rok wcześniej 6,26%. Jeżeli oprocentowanie zacznie spadać w kierunku 6,25–6,50%, część kupujących, którzy dziś czekają, może szybko wrócić na rynek. Przy ograniczonej podaży mogłoby to zwiększyć konkurencję przed wiosną 2027 roku. Jeżeli natomiast stopy pozostaną w okolicach 7%, możemy spodziewać się dalszego wzrostu liczby dostępnych ofert, dłuższego czasu sprzedaży i większej liczby negocjacji. Pierwsze sygnały są już widoczne. We wrześniu w całym kraju obniżono ceny 20,8% domów wystawionych na sprzedaż, najwięcej w jednym miesiącu od 2018 roku.

Co czeka nas od października do marca?

Nasza prognoza to normalizacja, a nie gwałtowny spadek cen. W perspektywie sześciu miesięcy możemy spodziewać się niewielkich zmian cen, w przybliżeniu od -1% do +3%, przy dużych różnicach między poszczególnymi miastami i segmentami rynku. Jest to masza prognoza oparta na obecnych danych, a nie oficjalna prognoza rynkowa.

Październik–listopad: rynek pozostanie aktywny, ale bardziej selektywny. Dobry dom w dobrej cenie nadal może przyciągać kilka ofert.

Grudzień–styczeń: mniejsza liczba transakcji może sprzyjać negocjacjom, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które dłużej czekają na kupującego.

Luty–marzec: może okazać się kluczowym momentem. Jeżeli oprocentowanie kredytów zacznie spadać, popyt może szybko się zwiększyć przed wiosennym sezonem.

Rynek dwóch prędkości

Najważniejszą zmianą nie będzie więc samo pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną. Rynek będzie coraz bardziej podzielony.

Dobry dom + dobra lokalizacja + właściwa cena = nadal silny popyt, często wiele ofert.

Przeciętny dom + zbyt wysoka cena = dłuższy czas na rynku, obniżka ceny i większa presja negocjacyjna.

Dla kupujących oznacza to więcej wyboru i czasu na analizę. Dla sprzedających właściwa cena, przygotowanie nieruchomości i sposób jej prezentacji będą miały coraz większe znaczenie.

Prognoza to nie wyrok

Rynek nieruchomości może zmienić kierunek szybciej, niż pokazują dzisiejsze statystyki. Stopy procentowe, gospodarka, rynek pracy, lokalna podaż i zachowania kupujących będą miały znaczenie. Dlatego zamiast pytać tylko: „Czy ceny wzrosną?”, warto zadać bardziej praktyczne pytanie: „Co obecny rynek oznacza dla mojego domu, mojej ceny i mojej decyzji?” Jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy aktualne dane z Twojej lokalizacji, konkurencyjne nieruchomości i realne warunki rynkowe, aby przygotować strategię opartą nie na ogólnych nagłówkach, ale na konkretnych liczbach. Bo w rynku, który coraz bardziej się różnicuje, dobra decyzja zaczyna się od dobrej analizy.

Opracowano: Wojciech Baranowski 201.259.8132 i Kasia Nowakowska  973.626.2528 I Licencjonowani Agenci Nieruchomości

Kategoria: Porady > Nieruchomości

Data publikacji: 2026-10-09