W ostatnich kilku latach znaczną cześć nieruchomości, które są wystawione na sprzedaż, stanowią nieruchomości potocznie określane jako "domy bankowe".
Zaliczają się do nich domy przejęte przez bank (foreclosure, REO) i domy, których właściciele przestali spłacać pożyczkę i banki zamierzają rozpocząć proces przejęcia nieruchomości (pre-foreclosure, short sale). Mimo, iż występują zasadniczo różne okoliczności towarzyszące wyżej wymienionym przypadkom, dla potrzeb tego artykułu, jak również ze względu na powszechne mniemanie, pozostaniemy przy określeniu "domy bankowe".
Dlaczego domy bankowe wydają się dobrą "okazją"?
Potencjalni kupcy, dla których jest rzeczą ważną aby cena zakupu nieruchomości była niższa niż wartość rynkowa, domy bankowe wydają się być kuszącą okazją. Pytanie brzmi: czy rzeczywiście tak jest? Otóż, jak się okazuje, w zdecydowanej większości przypadków tak nie jest. Aby podtrzymać to stwierdzenie, rozważmy i porównajmy kilka faktów towarzyszących sprzedaży nieruchomości w normalnym trybie i przez bank.
- Sytuacja lokatorów
Gdy kupujemy dom w normalnym trybie, generalnie problem z opuszczeniem domu przez obecnych mieszkańców (lokatorów i właścicieli) nie istnieje. Zanim zostanie zawarta umowa kupna/sprzedaży domu, warunki pozostawienia domu pustym są uzgodnione przy porozumieniu wszystkich stron. W przypadku domów bankowych natomiast, jedna rzecz jest tylko pewna. Strona sprzedająca absolutnie nie bierze odpowiedzialności za usunięcie obecnych mieszkańców. Innymi słowy: kupujący, po kupnie nieruchomości, jest w pełni odpowiedzialny za wyeksmitowanie mieszkańców i wszystkie koszty z tym związane.
- Stan techniczny nieruchomości
Gdy kupujemy dom w normalnym trybie, kupujący ma możliwość dokonania inspekcji i oględzin stanu technicznego domu. W przypadku ujawnienia nieprawidłowości natury technicznej, kupujący i sprzedający ustalają warunki usunięcia tych usterek. Jeżeli weźmiemy pod uwagę transakcję z bankiem, to bank nie podejmuje żadnej odpowiedzialności za stan techniczny domu. Dom jest sprzedawany ściśle w stanie takim jakim jest. Często oznacza to, że "usterki" równe są całkowitej dewastacji (nie rzadko umyślnie wywołanej), której można zaradzić tylko przeprowadzając kapitalny remont. Stan domu wpływa również na to czy potencjalny kupiec może otrzymać pożyczkę. Żaden bank bowiem nie udzieli zwykłej pożyczki na zakup domu, który fizycznie nie nadaje się do zamieszkania.
- Warunki zakupu
Mimo, iż domy bankowe czasami sprzedają się za nieco niższe ceny, to nie znaczy że banki nie mają wyższych ofert od chętnych na zakup. Otóż, dla banku najlepszą ofertą (odmiennie jak dla tradycyjnego właściciela) nie koniecznie jest oferta najwyższa. Bank, jako strona sprzedająca jest głównie zainteresowany tym, aby transakcja przebiegła sprawnie i z jak najmniejszą liczbą komplikacji. Taki rodzaj transakcji może tylko być możliwy przy transakcji gotówkowej.
Po rozważeniu tylko paru faktów związanych z zakupem domów bankowych, wniosek nasuwa się następujący: bardzo niewielki odsetek domów bankowych jest dobrą okazją.
Paweł Halat, ABR, SRES REALTOR®
Kategoria: Porady > Nieruchomości
Data publikacji: 2015-10-08
